Có thể đỉnh với NĐT chứ không phải đỉnh với NH, cộng với khó khăn trong dịch bệnh nên khách hàng vay vốn không có nguồn thì để trả NH đẫn đến nợ quá hạn phải xem xét cơ cấu, giãn các khoản nợ cho khách hàng cụ ah.
Còn xử lý tài sản là bước sau cùng khi NH thấy mất an toàn. Nói về cho vay thì NH nó cũng vách giời rồi cụ ah nên khỏi phải lo cho nó. Ví dụ cụ mua mảnh đất của dự án với giá 100tr/m2 nhưng giá trên hợp đồng nó có 40tr/m2, rồi NH nó căn cứ HĐ cho vay = 70% giá HĐ tương đương 28tr/m2. Giả sử với giá 100tr/m2 là đúng đỉnh, NH nó cho vay 28tr/m2 thì theo cụ có cần hỏi tại sao không ạ ?
Bản chất của việc xem xét cơ cấu hay giãn khoản nợ là NH nó vẫn kiểm soát được sự an toàn của TS thế chấp để duy trì khoản tín dụng đó chứ không thì nó phát mãi ngay và luôn cụ ah!
@ Em không làm trong lĩnh vực Ngân Hàng nên mạo muội nghĩ vậy, mong các cụ chỉ giáo
Giai đoạn vỡ nợ những lần sập BĐS trước có mấy kiểu, có những vụ dính nhiều dạng một lúc:
- Ngân hàng định giá cao hơn thực tế. Thực chất mảnh đấy mua 10 đồng, giá thị trường "thổi" ảo lên 20 đồng, ngân hàng định giá 15 đồng và cho vay 10 đồng (có sự tiếp tay của nhân viên ngân hàng 1 phần, nhưng 1 phần do chính thị trường đẩy giá kéo theo định giá ngân hàng cao lên).
- Người vay thế chấp, lấy tiền mua mảnh khác, rồi lại thế chấp, cứ thế nhiều lần (một dạng đòn bẩy).
- Sử dụng dòng tiền của hoạt động khác rồi đem mua BĐS lướt sóng, với kỳ vọng sẽ trả lại sớm.
- Dùng kỹ thuật mỡ nó rán nó. Ví dụ có 3 tỷ chỉ mua được 1 mảnh, thì ký HĐ xong đặt cọc 20% để mua cùng lúc/cuốn chiếu 5 mảnh (hoặc 5 căn chung cư). Trong lúc đó tranh thủ tìm khách bán lướt sóng.
Quá trình này có thể diễn ra nhiều năm, và mọi thứ thuận lợi thì các bên ngày càng lún sâu. Người mua BĐS dùng tỷ lệ đòn bẩy ngày càng cao hoặc huy động tiền từ những nguồn không ổn định (vay bạn bè người thân, rút tiền từ dòng tiền sản xuất kinh doanh, thậm chí vụng trộm quỹ tiền mặt cơ quan). Ngân hàng cho vay BĐS ngày càng nhiều, tiệm cận ngưỡng cho phép. Chỉ cần 1 biến động về kinh tế, ngân hàng cũng như người cho vay tìm cách thu tiền về, tăng tỷ lệ thế chấp giảm tỷ lệ vay, các doanh nghiệp khó khăn cũng phải huy động quỹ tiền mặt để xử lý công việc. Lúc này 2 nhóm trên sẽ phải khẩn cấp bán bớt BĐS đi để duy trì thanh khoản, tránh bị ngân hàng bán tài sản thu nợ, bạn bè người nhà đòi nợ hoặc bị cơ quan phát hiện hụt quỹ.
Trong 1 thời gian ngắn, hàng loạt BĐS sẽ được xả ra thanh lý với giá cực thấp. Thị trường BĐS hoảng loạn, mặt bằng giá giảm, ngân hàng căn cứ vào mặt bằng giá mới để định giá tài sản và ép người đi vay phải nộp thêm tài sản hoặc tiền để đảm bảo tỷ lệ vay/thế chấp. Các vụ phá sản ồ ạt diễn ra, ngân hàng nhà nước xiết chặt hơn cho vay BĐS để tránh rủi ro hệ thống, ngân hàng lại càng áp lực giải chấp BĐS, thanh lý BĐS và ngừng cho vay mới.
Kịch bản những lần trước là thế, còn lần này chưa rõ. Nhà cháu lâu ko làm việc với ngân hàng mấy nên ko rõ trò định giá ảo còn phổ biến không, con số cho vay BĐS của ngân hàng giờ đã sát thực chưa hay vẫn ảo như xưa, và còn nhiều cụ "mượn tạm" tiền nhàn rỗi các nơi để lướt sóng không hay đa phần dùng tiền tươi thóc thật. Những cái này sẽ quyết định khả năng chịu đựng sóng giảm giá của thị trường.
. Nếu giá nó mà nhu báo nói e sẽ vay bank múc ngay. Cụ có biết kể từ khi có chỉ thị 16. Các phòng đất đai chỉ nhận làm dk thế chấp, ko nhận làm chuyển nhượng. Thêm nữa là mấy ô môi giới có mà dám dẫn khách đi xem. Hoạt động của đại đa số môi giới bây h là ngồi nhà. Ô nào chăm thì ngày đăng 1 -2 bài bán đất để ng ta vẫn nhớ tới mình. Lấy đâu ra giao dịch mà giá rổ như báo nói hả cụ 
