E chào các cụ, vấn đề pháp lý là yếu tố quan trọng nhất đối với các nhà đầu tư, tuy nhiên không phải ai khi đi đầu tư cũng nắm rõ về pháp lý của dự án, vì vậy nên có rất nhiều người rơi vào tình cảnh chôn vốn và đôi khi tiền mất tật mang.
Qua đây e mong các cụ chia sẻ kinh nghiệm cũng như những kiến thức về pháp lý đẩy đủ của một dự án, để dựa vào đó các nhà đầu tư sẽ an tâm hơn khi ra quyết định đầu tư.
Vậy khi đi xem dự án người mua cần phải yêu cầu chủ đầu tư show ra những giấy tờ gì để khẳng định họ làm đúng và tuân thủ theo các quy định pháp luật, cũng như dự án đó hoàn toàn trong sạch?
1. Pháp lý của dự án chung cư hình thành trong tương lai?
2. Pháp lý của dự án phân lô bán đất nền?
3. Pháp lý của dự án nhà liền kề?
Tìm đọc quy định pháp luật, pháp lý về đầu tư, kinh doanh, mua bán nhà ở:
– Luật nhà ở 2014;
– Luật kinh doanh bất động sản 2014;
– Nghị định 99/2015/NĐ-CP.
– Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng
Điều 118 Luật nhà ở 2014 quy định điều kiện để nhà chung cư được phép bán gồm:
- Có Giấy chứng nhận
- Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu
- Đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn
- Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật
- Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền
Điều 63 Luật nhà ở 2014: đối với nhà chung cư ở dạng nhà ở hình thành trong tương lai thì điều kiện để được bán gồm:
- Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở
- Có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt
- Có giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có
- Đã hoàn thành việc xây phần móng của nhà ở
- Hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng
- Hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt
- Đã giải chấp nếu chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này trừ khi được người mua và bên nhận thế chấp đồng ý
- Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán
Nghị định 99/2015/NĐ-CP có quy định trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai mà thu tiền trả trước của người mua, thuê, thuê mua nhà ở thì phải tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản như:
+ Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua như: giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó( được quy định tại Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản).
+ Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó; trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.
Điều kiện để dự án nhà ở được phép đưa vào sử dụng:
- Mục I.1.1 Phụ lục 1 phân cấp các loại công trình xây dựng Ban hành kèm theo Thông tư số 10/2013/TT-BXD ngày 25/7/2013 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng công trình xây dựng, trogn đó có phân theo từng cấp ông trình. Theo điểm a, khoản 2 Điều 21 và điểm a, khoản 1 Điều 32 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP ngày 6/2/2013 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng, công trình cấp I (hình như cao bao nhiêu tầng gì đó) do Cơ quan chuyên môn thuộc Bộ Xây dựng kiểm tra công tác nghiệm thu của chủ đầu tư trước khi tổ chức nghiệm thu hoàn thành đưa vào sử dụng. Để phục vụ công tác kiểm tra và ra thông báo kết quả kiểm tra, theo khoản 3, Điều 24 Thông tư số 10/2013/TT-BXD, cơ quan chuyên môn về xây dựng chỉ tiến hành kiểm tra công trình lần cuối sau khi nhận được báo cáo hoàn thành thi công xây dựng của chủ đầu tư theo mẫu quy định tại Phụ lục 3 của Thông tư này.
- Theo quy định tại điểm đ, điểm e, khoản 1, Điều 22 Thông tư số 10/2013/TT-BXD thì văn bản chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền về phòng chống cháy, nổ; an toàn môi trường; an toàn vận hành theo quy định và kết luận của cơ quan chuyên môn về xây dựng về việc kiểm tra công tác nghiệm thu đưa công trình vào sử dụng theo quy định tại Điều 32 Nghị định 15/2013/NĐ-CP là một trong những căn cứ để chủ đầu tư tổ chức nghiệm thu hoàn thành hạng mục hoặc công trình xây dựng đưa vào sử dụng. Khoản 3, Điều 31 Nghị định số 15/2013/NĐ-CP nêu rõ "công trình xây dựng hoàn thành chỉ được phép đưa vào sử dụng sau khi được chủ đầu tư nghiệm thu theo quy định”.
http://chinhsachonline.chinhphu.vn/...du-an-nha-o-duoc-phep-dua-vao-su-dung/709.vgp
Thời hạn bàn giao sổ: Chủ đầu tư, bên bán hàng phải có thông báo/cam kết khi nào có để giao, chế tài khi không có để giao như thế nào ?
Đối với liền kề thì phải có quyết định phê duyệt quy hoach thiết kế tỷ lệ 1/500 được TP phê duyệt,...
