“Vỡ mộng” vì đầu tư nhà cho thuê (Saigon - Hà Nội liệu có hơn gì?)

[cadan]

Thứ Năm, 30/03/2017 14:32
http://vnmoney.nld.com.vn/dat-dai-nha-cua/vo-mong-vi-dau-tu-nha-cho-thue-20170330141643189.htm

Cứ ngỡ đầu tư vào mua nhà để cho thuê sẽ sinh lời nhanh và an toàn, tuy nhiên nhiều nhà đầu tư bắt đầu “vỡ mộng” vì thị trường trầm lắng từ năm 2016 tới nay.

• Theo số liệu của CBRE, trong các dự án bất động sản tại TP HCM hiện luôn có tới 30% là nhà đầu tư mua với mục đích đầu tư cho thuê.

Nhìn về thị trường này, dễ thấy nhất bằng việc gõ từ khóa trên mạng “tìm nhà cho thuê tại TP HCM” sẽ ra hàng vạn kết quả với lời rao vặt cho thuê nhà từ chung cư tới nhà phố, biệt thự. Trong đó, những dự án chung cư mới đưa vào sử dụng được các nhà đầu tư đăng tải nhiều nhất.

Chọn số điện thoại cho thuê căn hộ tại một dự án lớn thuộc quận 1, TP HCM. Người đàn ông tên Hùng cho biết, căn hộ này ông cho thuê với giá 24 triệu đồng/tháng. Ông Hùng kể ông mua căn hộ này với giá gần 4 tỉ đồng nhằm mục đích đầu tư cho thuê. Khi được bàn giao nhà cuối năm 2016 ông đầu tư tiếp khoảng 300 triệu đồng nội thất vì căn hộ có nội thất đầy đủ giá cho thuê sẽ cao hơn và dễ cho thuê hơn.

“Căn hộ đầy đủ tiện nghi, vị trí đẹp vậy mà đăng thông tin cho thuê đã 2 tháng nhưng rất ít khách hỏi thuê, tới xem nhà và coi giá khách cũng bỏ đi”, ông Hùng nói. Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án này có lượng thông tin chào thuê nhiều nhất trên mạng hiện nay.

Cũng đầu tư mua căn hộ tại dự án Chung cư Chu Văn An, quận Bình Thạnh nhằm mục đích cho thuê, để đưa ra giá rẻ, bà Trần Thị Thúy chọn cách cho thuê nhà không nội thất với giá chỉ 7 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, căn hộ của bà cũng không ai thuê dù đã thông báo cho thuê cả 3 tháng nay.

Không chỉ thị trường căn hộ mà ngay cả thị trường nhà phố cũng trong cảnh kén người thuê. Đơn cử như tại đường Trương Quốc Dung, quận Phú Nhuận. Nằm ngay ngã ba Trương Quốc Dung và Nguyễn Văn Trỗi nối vào sân bay và trung tâm quận 1 nhưng căn nhà 3 tầng của ông Tuấn treo biển cho thuê 50 triệu đồng/tháng vẫn không ai hỏi thuê.

“Trước đây tôi cho thuê giá 80 triệu đồng/tháng để các công ty thuê làm nhà ở cho nhân viên vì căn nhà này rộng 120m2, tuy nhiên sau khi công ty trả lại nhà thì treo biển gần 4 tháng nay vẫn không ai hỏi thuê. Lý do vì căn nhà này khá to, nhu cầu thuê nhà ở hiện giảm mạnh nên buộc tôi phải giảm giá nhưng vẫn ế ẩm”, ông Tuấn nói.

Tìm hiểu của phóng viên, thị trường nhà cho thuê hiện nay lâm vào cảnh ế ẩm vì có nhiều nguyên nhân. Trong đó, ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc Công ty BANVIETLAND, cho rằng việc nguồn cung các dự án chung cư ra đời quá nhiều, lượng người dân đầu tư thứ cấp mua nhà dự án những năm 2009 khi thị trường khủng hoảng rồi không thể bán ra được xoay trục đầu tư cho thuê căn hộ kiếm lời.

“Bên cạnh đó việc năm 2016 thông tin TPP được ký kết, các công ty tư vấn cho rằng sẽ có lượng lớn chuyên gia nước ngoài về Việt Nam làm việc sẽ đưa thị trường nhà cho thuê tăng mạnh. Tuy nhiên, năm 2017 việc Mỹ rút khỏi hiệp định cũng như hiệp định có nguy cơ không thực hiện khiến thị trưởng ảnh hưởng nặng vì có quá nhiều nhà đầu tư bỏ tiền mua nhà với mục đích cho thuê để rồi vỡ mộng”, ông Vũ nói.

Việc ế ẩm của phân khúc này thể hiện rõ ở việc chỉ cần tìm thông tin cho thuê nhà tại TP HCM là có thể thấy hàng ngàn thông tin cho thuê nhà phố căn hộ với giá chênh lệch khá lớn. Đơn cử như tại quận Bình Thạnh trên đường Nguyễn Xí có hai chung cư cạnh nhau là thủ Lợi và Saigonres Plaza. Giá được chào thuê tại hai chung cư này hoàn toàn khác nhau, cũng với căn hộ đầy đủ tiện nghi nhưng Saigonres Plaza có giá chào thuê là 17 triệu còn Thủy Lợi là 14 triệu đồng/tháng. Tuy nhiên, những thông tin chào thuê hai dự án này vẫn đăng dài mà không gỡ bởi chưa ai thuê.

Thị trường cho thuê căn hộ còn ghi nhận tại các tuyến đường chính ở TP HCM cũng bắt đầu xuất hiện những tờ rao vặt dán tại cột điện, bờ tường thông báo cho thuê căn hộ chung cư, nhà phố mới xây với đầy đủ tiện nghi hiện đại. Điều này có thể thấy rằng phân khúc nhà cho thuê đã bắt đầu diễn ra ngay trên đường phố, cung đã bắt đầu vượt cầu.

Ông Vũ Văn Sang, một nhà đầu tư trong phân khúc này cho biết hiện ông có 4 căn chung cư, một nhà phố cho thuê. Tuy nhiên, từ cuối năm ngoái tới nay, 3 căn nhà chung cư của ông tại quận 1, quận Phú Nhuận, Thủ Đức, khách thuê trả lại nhà và đăng thông tin cho thuê nhưng vẫn chưa có ai ký hợp đồng thuê. Lý do bởi trước kia ít dự án ra đời, khách thuê nhiều, giờ các dự án mới ra, giá cho thuê cạnh tranh từng triệu nên khách hàng sẽ tìm thuê những chung cư giá rẻ, tiện nghi đầy đủ.

“Một phần thị trường ế ẩm là vì hiện nay các công ty địa ốc thông báo mua căn hộ cam kết cho thuê sinh lời, nhà đầu tư thấy hấp dẫn nên mua và việc cho thuê được hay không là do chủ đầu tư lo. Đây là điểm tốt của thị trường vì nó làm thì trường chuyên nghiệp hơn, nhưng lại tạo ra một nguồn cung nhiều trong khi nhu cầu lại ít, thị trường cho thuê nghiệp dư như tôi sẽ cạnh tranh không lại với các công ty cho thuê chuyên nghiệp khiến thị trường ế ẩm là đúng”, ông Sang nói.

Để tìm hướng đi mới, ông Sang cho biết sẽ bán vợi hai căn chung cư đang cho thuê đi để lấy tiền chuyển đổi mục đích đầu tư bởi cứ để căn hộ trống như vậy, tiền lời ngân hàng mà ông vay trước đó sẽ rất nặng nề với ông.

Đánh giá thị trường này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM, cho rằng sẽ còn nhiều khó khăn hơn nữa vì trong thời gian qua phân khúc chung cư, nhà phố tại TP HCM đang lệch pha. Giới đầu cơ thường chọn chung cư cao cấp để mua với mục đích đầu tư cho thuê, trong khi đó người có tiền tại TP HCM lại không nhiều, nhu cầu thuê nhà cao cấp của các chuyên gia nước ngoài lại không cao. Chính vì chạy theo thông tin dự đoán thị trường mà đổ xô đầu tư nhưng không biết điểm dừng đã dẫn tới thị trường ảnh hưởng.

“Nhìn vào các chung cư ban đêm hiện nay, có bao nhiêu căn hộ sáng đèn, bao nhiêu căn hộ tối đèn. Đấy là điểm thực của thị trường là có rất nhiều chung cư được các nhà đầu tư mua với hình thức đầu tư cho thuê để rồi không ai thuê”, ông Châu nói.

 

[tng179]

Chắc vì do chính sách này

TP.HCM: Rút giấy chứng nhận kinh doanh nếu doanh nghiệp không di chuyển khỏi chung cư.
http://viettimes.vn/tphcm-rut-giay-chung-nhan-kinh-doanh-neu-doanh-nghiep-khong-di-chuyen-khoi-chung-cu-116407.html

 

[tulai24h]

E hóng ạ

 

[robin2010]

Đơn giản ngay trước mắt em là căn nhà 3tầng trị giá trên dưới 4 tỷ trong ngõ gần nhà em của một BĐS-er cho thuê 9tr/tháng. Tính nhẩm cũng thấy rẻ hơn lãi suất ngân hàng. Vỡ mộng là đúng rồi

 

[cadan]

"Lý do bởi trước kia ít dự án ra đời, khách thuê nhiều, giờ các dự án mới ra, giá cho thuê cạnh tranh từng triệu nên khách hàng sẽ tìm thuê những chung cư giá rẻ, tiện nghi đầy đủ."
...

“Bên cạnh đó việc năm 2016 thông tin TPP được ký kết, các công ty tư vấn cho rằng sẽ có lượng lớn chuyên gia nước ngoài về Việt Nam làm việc sẽ đưa thị trường nhà cho thuê tăng mạnh. Tuy nhiên, năm 2017 việc Mỹ rút khỏi hiệp định cũng như hiệp định có nguy cơ không thực hiện khiến thị trưởng ảnh hưởng nặng vì có quá nhiều nhà đầu tư bỏ tiền mua nhà với mục đích cho thuê để rồi vỡ mộng”

->Tội vạ cứ đổ cho anh Đỗ Nam Trung thắng cử (?)

 

[duytrinh85]

Sợ nhỉ. Hà Nội khác gì đâu.

 

[ducqt]

Hn cc 2tỏi cho thuê 5tr cả nữa năm ko thấy khách

 

[minhhaick]

Em thấy mình đầu tư cái này thì phải chọn được vị trí đẹp, vừa dễ cho thuê mà sau này muốn bán lại cũng dễ.

 

[vjtcon]

Trc nhjeu cụ nào bảo mua cc cho vnđ đỡ mất giá đâu ý nhỉ?

 

[David.Phạm]

Tình hình dự án nó cứ ra ào ào thế này, chả mấy chốc lại khủng hoảng thừa cho xem.
May ra mua được vị trí đẹp thì còn có cơ.

 

[tankeugl]

bên Green house việt hưng có cái nào hở ra cho thuê là hết cái đó
cụ nào muốn đầu tư thì nên xem xét
căn 2 tỉ cả nội thất thuê đc 7-8t mỗi tháng đấy

 

[cadan]

bên Green house việt hưng có cái nào hở ra cho thuê là hết cái đó
cụ nào muốn đầu tư thì nên xem xét
căn 2 tỉ cả nội thất thuê đc 7-8t mỗi tháng đấy

Lợi tức như thế khoảng 5% /năm. Thua lãi suất kỳ hạn 1 tháng, nhưng lại phải cam kết cho thuê lâu dài ~ mua chứng chỉ tiền gửi hoặc trái phiếu, hoặc tiết kiệm không rút trước hạn.

Trot thì phải tret chứ về phương diện đầu tư là không ăn thua rồi.

 

[Merceder s800]

Thị trường có quá nhiều lựa chọn không biết chọn cái nào, vị trí đẹp thuận tiện thì còn ăn tiền.

 

[pandahn]

Ai nhiều tiền cứ mua, ai ít tiền sợ rủi ro cứ để ngân hàng giu hộ cuối đời rút ra mua bát phở rồi trút hơi thở cuối cùng.

 

[isak]

Ai nhiều tiền cứ mua, ai ít tiền sợ rủi ro cứ để ngân hàng giu hộ cuối đời rút ra mua bát phở rồi trút hơi thở cuối cùng.

Mua chung cư, động đất hay nhà kém chất lượng, ào phát thì cũng hết.

 

[pandahn]

Mua chung cư, động đất hay nhà kém chất lượng, ào phát thì cũng hết.

Cái đấy là phạm trù khác rồi cụ. Thế nên người nhiều tiền bao giờ cũng an toàn trước rủi ro hơn người ít tiền.

 

[mạnh đoàn]

Người nhiều tiền chia thành nhiều giỏ để đựng, mua nhà đất tài sản bền vững, ko bị trượt giá và yên tâm hơn gửi ngân hàng. Gửi ngân hàng chỉ là trường hợp bất đắc dĩ.

 

[cadan]

Chưa lần nào đánh giá nghiêm túc "các quả trứng" đang trong giỏ, nhưng trong 10 năm vừa qua cháu tạm tổng kết như sau:

- Trứng nhà mặt phố cho thuê: lợi tức không quá 2,5%, ví dụ với 1 căn trị giá 20 tỷ ở Hanoi, cho thuê ko quá 50-60tr
- Trứng nhà CCCC cho thuê: lợi tức không quá 4-5%, ví dụ với căn trị giá 5 tỷ ở Saigon, cho thuê không quá 22tr/tháng
- Trứng vàng: sau cú đại nhảy vọt 49triệu/cây năm 2011: giá vàng chỉ có đi xuống và đi ngang. Ko sinh lãi. Nôm na mua 1 cây năm 2007 giá 16-20tr, nay bán được 36trieu: lợi tức không quá 100% sau 10 năm - tức là tạm bằng với gửi NH trong cùng thời kỳ.
- Trứng chứng khoán: tài khoản không buồn nhìn đến từ 2007, lung tung cả blue chip lẫn penny, vừa cho ra con số tổng kết là 100% lợi tức sau 10 năm - tức là tạm bằng với gửi NH trong cùng thời kỳ. Lỗ nếu bù trừ với số thuốc trợ tim đã mua ^_^
- Trứng đô (từng gọi là Ô-ba-ma, nay gọi là Trăm): ko có lãi bao nhiêu, trừ cú giật lên giá 9% cách đây vài năm. Được cái thanh khoản dễ.
- Trứng Tiết kiệm: Trừ những lúc phi mã 20%/tháng, tiết kiệm đều đặn 6-8% tùy kỳ hạn. Ngoài chuyện lãi cao hơn các quả trứng kia, cần nhìn thấy ưu điểm là tiền mặt trong những thời điểm thị trường khủng hoảng/đóng băng sẽ giup cơ động thâu tóm các tài sản tiềm năng khác. Còn mấy loại trứng trên, đặc biệt là BĐS, sẽ rất khó thanh khoản khi cần tiền, thậm chí là chết dí khi cả thị trường Lý Bí ;-\

Túm lại: lý thuyết về tài sản và tiêu sản thiên về việc coi BĐS là tài sản để dành có vẻ đã bắt đầu lỗi thời. Vì nhà đất cũng vẫn đi xuống, hoặc đi ngang, chưa kề khi xuống cấp thì cải tạo không kém phần Lục Tốn. Còn tiền gửi TK, chắc phải những vị nào âm lịch lắm, hay thờ ơ trước thời cuộc lắm mới bỏ quên tiền vài chục năm tới mức cuối đời mua bát phở. Dân OF nhà ta, khôn như chấy, thính như cáo, chắc chả ai để tiền kiểu đó. Có mà chỉ cần bank xóm trên vừa lên lãi suất hơn 0.5% đã vác ô tô đi rút tiền bank đang gửi đi làm sổ mới rồi ấy chứ ;-]

Còn 1 giá trị so sánh thêm nếm của nhà đất là tăng giá, hoặc không bị trượt giá, thì tùy vị trí, tùy vùng. Nhiều nơi 10 năm nay không tăng, hoặc tăng rất ít. Nếu 1 căn nhà bỏ tiền túi (ko vay) ra mua, sau 10 năm không tăng gấp đôi - thì hiệu quả đầu tư cũng chỉ tương đương gửi tiết kiệm trong 10 năm với lãi suất 6-7%. Với những BĐS giá quá đắt như trung tâm Hanoi/Saigon, kỳ vọng giá tăng e hơi khó, và thặng dư vốn từ tài sản này không dễ cho lắm.

Có vài cụ từng lập thớt hỏi, em có nhà trị giá 50tỷ, có người thuê đòi xây 7-9 tầng rồi thuê 5000 "trăm" 1 tháng. Trông thì hời, nhưng nhiều cụ đã can: xây mất 8-10tỷ, cho thuê >1tỷ /1năm, sau 10 năm chắc gì nhà đã ko nát để phải cải tạo (khách thuê mua mâm đâm cho thủng là thường, và cũng đừng lạc quan cho rằng nhà đất không thấm dột, nứt). Thành ra đầu tư hộ mặt bằng cho khách thuê, mà lợi tức thu về trên tổng vốn không hơn lãi TK (50+10).

Tất nhiên, lựa chọn san nhiều kênh trú ẩn vẫn là 1 chiến lược không tồi. Nhưng đừng quên tính hiệu quả là khi ta cộng dồn giá trị các kênh lại và đặt cạnh nhau. Lúc đó nhận định mới chuẩn, bớt cảm tính.

Còn tất nhiên, nếu mua để ở, để an cư lạc nghiệp, thì không mấy ai tính. Đôi khi nhà cửa với 1 số người không chỉ là tổ ấm bình thường mà còn là món trang sức, là sản nghiệp, là thể diện. Cũng như Ôp phờ nhà mình mua con Mẹc, hay Len Râu Vờ, chả giữ giá nhưng thích thì nhich. Khi đó thì việc mua BĐS, bất kể nhà đất hay chung cư sẽ phụ thuộc ý thích gia chủ, ở sao cho sướng, ko nghĩ đến lờ lãi. Thế nên trên đây nhà cháu chỉ mạo muội bàn về chuyện đầu tư cho thuê nhà so với các kênh đầu tư mà thôi.

 

[KTS1406]

Đơn giản ngay trước mắt em là căn nhà 3tầng trị giá trên dưới 4 tỷ trong ngõ gần nhà em của một BĐS-er cho thuê 9tr/tháng. Tính nhẩm cũng thấy rẻ hơn lãi suất ngân hàng. Vỡ mộng là đúng rồi

Cụ tính thế cũng chưa đúng. Nếu 4 tỷ cụ vứt ngân hàng thì mỗi tháng cụ được khoảng 20t tiền lãi còn tiền gốc thì vẫn thế + mất giá do lạm phát. Còn căn nhà 3 tầng trị giá 4 tỷ nếu ở vị trí tốt sau 2-5 năm thì giá nó có thể sẽ lên 5-6tỷ chứ cụ. Quan trọng là ở vị trí, mua căn nhà vài tỷ mà sau vài năm nó vẫn đứng giá như vậy thì cho thuê chắc chắn là lỗ rồi.

 

[robin2010]

Cụ tính thế cũng chưa đúng. Nếu 4 tỷ cụ vứt ngân hàng thì mỗi tháng cụ được khoảng 20t tiền lãi còn tiền gốc thì vẫn thế + mất giá do lạm phát. Còn căn nhà 3 tầng trị giá 4 tỷ nếu ở vị trí tốt sau 2-5 năm thì giá nó có thể sẽ lên 5-6tỷ chứ cụ. Quan trọng là ở vị trí, mua căn nhà vài tỷ mà sau vài năm nó vẫn đứng giá như vậy thì cho thuê chắc chắn là lỗ rồi.

Mấy năm nay giá đất cát chỗ em vẫn thế thậm chí còn rẻ hơn năm 2010