Lee Quy
Xe đạp
- Biển số
- OF-590649
- Ngày cấp bằng
- 17/9/18
- Số km
- 49
- Động cơ
- 133,090 Mã lực
2019 là năm của sức mạnh tiền mặt
Trong một tháng nay, nhiều báo hỏi tui về tình hình BĐS năm 2019; tui cũng trao đổi nhiều, nhưng có lẻ bài dưới đây thể hiện đầy đủ nhất về dự đoán của tôi, mặc dù trả lời nhiều chổ lòng vòng.
Dưới đây tui xin tóm lại một số ý chính :
Các báo cáo về thị trường BĐS 2019 của Tổ chức và chuyên gia đều cho rằng BĐS 2019 có thể không tốt bằng 2018, nhưng vẫn ổn với những ý chính :
1. Kinh tế VN khá tốt, sẽ tiếp tục bằng hoặc hơn 2018.
2. Các NH đã xử lý khá nhiều nợ xấu nên không có vấn đề
3. Các nguồn vốn BĐS khá tốt, trong đó có nguồn vốn nước ngoài sẽ vào nên không lo NH giảm tín dụng.
4. Nhu cầu vẫn tăng, trong khi nguồn cung có thể bị xiết (như tại Tp.HCM).
Tuy nhiên tui lại có quan điểm khác, thị trường BĐS đang tiến gần đến giai đoạn khó khăn đóng băng như năm 2010 với các nhận diện như sau :
1. Nguồn cung BĐS đưa ra thị trường trong các năm 2015 – 2018 rất lớn so với giai đoạn 2010. Trong đó có nhiều căn hộ, đất nền (dự án và vùng ven) mua dưới dạng đầu tư và đâu cơ. Ít nhất 30% căn hộ đầu tư mới trong giai đoạn này chưa bán được; và 40% chưa có người ở. Đất nền đầu cơ có khắp nơi và không xây nhà rất nhiều (hơn 200% so với trước 2014).
2. Giá BĐS tăng rất mạnh, từ 50% - 200% so với trước 2014, trong khi thu nhập của nhân viên và quản lý chỉ tăng từ 10% - 30%; tức là giá nhà càng xa tầm với của người có nhu cầu tính theo thu nhập. Nếu trước năm 2013, giá nhà thấp hơn bây giờ nhiều, nhưng các chuyên gia đã than phiền giá quá cao so với thu nhập (tham khảo các bài báo 2012); thì giờ đây giá còn cao hơn, nhưng không thấy chuyên gia nào đề cập nửa (có lẻ các chuyên gia không quan tâm đến Giá cả - thu nhập) !
Điều này cho thấy, hoặc nhà đầu tư có tỷ lệ sinh lời rất thấp khi cho thuê, nếu giá thuê chỉ tăng nhẹ; hoặc người có nhu cầu thuê sẽ không chịu nổi tiền thuê nếu giá thuê tăng theo giá mua nhà !
3. Trong các nguồn vốn vào BĐS; thì nguồn vốn tín dụng vẫn quan trọng nhất; hiện nay các NH đang xiết tín dụng và buộc phải tăng lãi suất do thiếu thanh khoản là yếu tố đánh trực tiếp đến nhà đầu tư và đầu cơ BĐS.
Trong các cuộc đóng băng ở nước ta, và khủng hoảng nhà đất ở nước ngoài đều khởi điểm từ NHTM giảm tỷ lệ cho vay, xiết nợ và tăng lãi suất.
4. GDP tăng nhưng chủ yếu dựa trên FDI chứ không từ cung tiền đầu tư; do vậy dòng tiền không ùa vào khu vực tài chánh như các giai đoạn trước.
Tóm lại dự đoán của tôi là thị trường BĐS năm 2019 sẽ từ khó khăn đến rất khó khăn; giao dịch từ suy giảm mạnh đến đóng băng. Chỉ những BĐS có dòng thu ổn định từ nhu cầu ở và kinh doanh mới cầm cự tạm ổn (so với các phân khúc BĐS khác).
Fb:
TS Dinh The Hien
Trong một tháng nay, nhiều báo hỏi tui về tình hình BĐS năm 2019; tui cũng trao đổi nhiều, nhưng có lẻ bài dưới đây thể hiện đầy đủ nhất về dự đoán của tôi, mặc dù trả lời nhiều chổ lòng vòng.
Dưới đây tui xin tóm lại một số ý chính :
Các báo cáo về thị trường BĐS 2019 của Tổ chức và chuyên gia đều cho rằng BĐS 2019 có thể không tốt bằng 2018, nhưng vẫn ổn với những ý chính :
1. Kinh tế VN khá tốt, sẽ tiếp tục bằng hoặc hơn 2018.
2. Các NH đã xử lý khá nhiều nợ xấu nên không có vấn đề
3. Các nguồn vốn BĐS khá tốt, trong đó có nguồn vốn nước ngoài sẽ vào nên không lo NH giảm tín dụng.
4. Nhu cầu vẫn tăng, trong khi nguồn cung có thể bị xiết (như tại Tp.HCM).
Tuy nhiên tui lại có quan điểm khác, thị trường BĐS đang tiến gần đến giai đoạn khó khăn đóng băng như năm 2010 với các nhận diện như sau :
1. Nguồn cung BĐS đưa ra thị trường trong các năm 2015 – 2018 rất lớn so với giai đoạn 2010. Trong đó có nhiều căn hộ, đất nền (dự án và vùng ven) mua dưới dạng đầu tư và đâu cơ. Ít nhất 30% căn hộ đầu tư mới trong giai đoạn này chưa bán được; và 40% chưa có người ở. Đất nền đầu cơ có khắp nơi và không xây nhà rất nhiều (hơn 200% so với trước 2014).
2. Giá BĐS tăng rất mạnh, từ 50% - 200% so với trước 2014, trong khi thu nhập của nhân viên và quản lý chỉ tăng từ 10% - 30%; tức là giá nhà càng xa tầm với của người có nhu cầu tính theo thu nhập. Nếu trước năm 2013, giá nhà thấp hơn bây giờ nhiều, nhưng các chuyên gia đã than phiền giá quá cao so với thu nhập (tham khảo các bài báo 2012); thì giờ đây giá còn cao hơn, nhưng không thấy chuyên gia nào đề cập nửa (có lẻ các chuyên gia không quan tâm đến Giá cả - thu nhập) !
Điều này cho thấy, hoặc nhà đầu tư có tỷ lệ sinh lời rất thấp khi cho thuê, nếu giá thuê chỉ tăng nhẹ; hoặc người có nhu cầu thuê sẽ không chịu nổi tiền thuê nếu giá thuê tăng theo giá mua nhà !
3. Trong các nguồn vốn vào BĐS; thì nguồn vốn tín dụng vẫn quan trọng nhất; hiện nay các NH đang xiết tín dụng và buộc phải tăng lãi suất do thiếu thanh khoản là yếu tố đánh trực tiếp đến nhà đầu tư và đầu cơ BĐS.
Trong các cuộc đóng băng ở nước ta, và khủng hoảng nhà đất ở nước ngoài đều khởi điểm từ NHTM giảm tỷ lệ cho vay, xiết nợ và tăng lãi suất.
4. GDP tăng nhưng chủ yếu dựa trên FDI chứ không từ cung tiền đầu tư; do vậy dòng tiền không ùa vào khu vực tài chánh như các giai đoạn trước.
Tóm lại dự đoán của tôi là thị trường BĐS năm 2019 sẽ từ khó khăn đến rất khó khăn; giao dịch từ suy giảm mạnh đến đóng băng. Chỉ những BĐS có dòng thu ổn định từ nhu cầu ở và kinh doanh mới cầm cự tạm ổn (so với các phân khúc BĐS khác).
Fb:
TS Dinh The Hien
kinh tế mà xuống thì bds cũng khó ngược gió được.
