Tôi mua 1 căn 2 ngủ ở Vinhomes Ocean Park Pavillion toà P1. Giá trả ngay tại thời điểm 9/2023 là 37 triệu/m2, tính ra là 2.5 tỷ. Vì chót cọc rồi nên mua. Chứ tôi đánh giá chân thành thế này:
1. Giá 34 triệu/m2 có lẽ hợp lý hơn.
2. Dịch vụ tiện ích, cảnh quan như quảng cáo có quảng trường rộng, sát biển hồ, rồi nhiều trường sẽ xây. Xây khi nào tôi không biết. Quảng trường chắc xây nhanh để bán tiếp khu khách sạn Royal Sailor.
3. Bể bơi 4 mùa dài 50m, rộng 20 mét có mái che di chuyển được theo mùa. Giá vé tháng 400k là rẻ. Dịch vụ phí 13,500 vnd/m2 là đắt so với Home City chỉ khoảng 6,000 vnd/m2. Vé bơi Home City là 7,8 triệu/12 tháng, vé lẻ 200k.
4. Cái tôi thấy rõ nhất là gần đường Lý Thánh Tông, toà P2, P3 sẽ ồn và bụi. P4 đẹp nhất bán hết lâu rồi.
5. 4 toà x 29 tầng x 23 căn = 2668 căn. Theo như file Excel sales vô tình gửi cho tôi thì 4 toà hiện chỉ còn cỡ 200 căn chủ yếu là P2, P3 chưa bán. Như vậy team sales Ocean Park bán quá giỏi trong lúc thị trường BDS đang suy thoái thế này. Bác nào bảo là lùa gà cũng không sai.
6. Nhìn qua đường Lý Thánh Tông qua Google Map tôi thấy có một bãi đất trống đang trồng cây.... Chỗ này theo sales của Vin quảng cáo sẽ quy hoạch công viên Gia Lâm 2030 có hồ điều hoà trong đó. Nếu huyện Gia Lâm lên quận. Thì có khả năng quận Gia Lâm sẽ xây 1 công viên có hồ cho bằng chị bằng em với các quận khác.
7. Về di chuyển tôi đi bằng xe máy qua cầu Vĩnh Tuy hoặc Thanh Trì đều được, không bị tắc cả chiều đi lẫn về. Loanh quanh 20-25 phút. Trời mưa qua cầu, gió thổi hơi nguy hiểm.
8. Dịch vụ xung quanh, tôi có đến khảo sát vào tối thứ 6 thì đông vui hơn hẳn Ecopark. Các gia đình trẻ cho trẻ con ra chơi ở sân đông, các cửa hàng cũng có vẻ sống được.
Nhiều toà còn ít cư dân về ở, đèn tắt tối om. Nhưng chủ đầu tư vẫn bật đèn led trang trí nhìn trông rất long lanh.
9. Giá cho thuê căn hộ 1 ngủ ở đây cỡ 5 triệu, 1 ngủ + 1 6-7 triệu, 2 ngủ 8-10 triệu. Có đồ nội thất xịn thì cộng thêm 1.5-2 triêu/tháng. Khảo sát từ trang batdongsan và hỏi nhiều người.
10. Khi nào giá sẽ lên. Tôi không biết nhưng phỏng đoán thế này.
Dân số huyện Gia Lâm hiện tại là 302,000 người.
Riêng Ocean Park 1 thiết kế cho 90,000 cư dân.
27 toà Saphire, 4 toà Zen Park, 4 toà Pavillion, sẽ còn xây tiếp.
Tháng 4/2024, Pavillion bàn giao như vậy sẽ có 35 toà, mỗi toà cỡ 29 tầng, mỗi tầng 24 căn
Tổng quỹ căn là 24,360. Trung bình mỗi căn có 2.5 người khi đó tổng cư dân ở chung cư là 60,900 người.
Thực tế hiện tại như tôi đếm ước lượng số căn bật đèn vào buổi tối là 70% với toà bàn giao 2020, còn lại 50% đối với toà bàn giao 2021 - 20% với toà bàn giao 2022. Như vậy loanh quanh cư dân về khoảng 30,000-35,000 người.
Khu biệt thự thấp tầng chắc tỷ lệ điền đầy 5-8% tạm bỏ qua.
Nếu tốc độ tăng trưởng kinh tế thấp hơn 6% thì phải 2025 giá các căn Ocean Park mới nhích lên. Như vậy là chậm hơn Vinhome SmartCity nhiều đấy. Nếu Gia Lâm lên quận, rồi Vin xây bệnh viện Vinmec ở Ocean Park 1, rồi xây VinPearl Safari trong Q2 2024, thì giá sẽ tăng nhanh hơn, nhưng không nhiều.
Tại sao ư? Bởi vì mỗi khi muốn mở bán một phân khu nào đó, có nghĩa đưa một lượng lớn căn hộ vào thị trường, thì Vin sẽ phải có một chiến dịch truyền thông quảng cáo các tiện ích hoành tráng sẽ triển khai để hấp dẫn khách hàng.
Đánh giá các phân khu
1- Những chung cư Saphire họ chỉ còn những căn hướng Tây- Tây Nam- Tây Bắc, thấp tầng khó bán. Sàn gạch. Chỉ có 1 tầng hầm để xe.
Vị trí toà Saphire tốt gần VinSchool, VinUni, TechnoPark đông đúc nhưng nhược điểm là tiện ích quảng trường, cây xanh, bể bơi chia sẻ với nhau rất nhiều, chỉ có 1 tầng để xe ô tô, hiện đang thiếu chỗ. Một số toà gần Kiêu Kỵ có thể bị gió tạt khói đốt rác thải.
2- Zurich cạnh Saphire, do tập đoàn Mitsubishi liên doanh với VinGroup. Ví trí gần đường, cổng vào. Cho vay miễn gốc lại nhưng giá trên m2 lại rất cao. Ban công ĐN giá 50 triệu/m2. 2025 thậm chí 2027 mới nhận nhà.
3- Mastery Heights nhìn ra hồ, phong cảnh đẹp, nội thất xịn, giá 2 ngủ + 1 là 4.5 tỷ. Còn đắt hơn cả SkyLake.
4- Pavilion 4 toà: P1, P2, P3, P4 xây dựng phong cách Singapore. P4 đẹp nhất, xa đường, yên tĩnh mở bán sớm nhất, hiện đã hết. P2 gần đường Lý Thánh Tông view sẽ nhìn ra công viên Trâu Quỳ 2030 mới thi công, sẽ ồn và bụi. Nên giá bán ưu đãi nhất nhưng không nên mua vì ồn. P3 cũng gần đường, nhưng Vin nâng cấp mức độ hoàn thiện nên giá cao.
Hiện chỉ còn P1 sâu trong nội khu, không bị ồn, vẫn có đầy đủ tiện ích, những cũng còn ít căn.
5- ZenPark 4 toà. Chất lượng tốt hơn Saphire, ở gần khu với Pavillion. Đã bàn giao xong. Dân đã về ở khoảng 60%. Giá cao hơn Saphire vì có sàn gỗ, nội thất cao cấp hơn Pavillion. Những căn còn lại không nhiều, rẻ thì không đẹp, mà đẹp thì ~ 50 triệu/m2 !
Về giá tính theo m2
Cao nhất là Mastery Heights giá 70 triệu/m2
Thứ 2 là Zurich giá 45-55 triệu/m2
Thứ 3 là Zen Park 48-52 triệu/m2 (có tủ bếp, nội thất xịn hơn, miễn phí bể bơi, hành lang rộng 1.8 m)
Thứ 4 là Pavillion 35-38 triệu/m2 (không có tủ bếp, không miễn phí bể bơi, hành lang rộng 1.6 mét)
Thứ 5 bình dân nhất Saphire giờ cũng tầm 32-34 triệu/m2 mua lại của chủ cũ, ở khoảng 2 năm.
Tóm lại:
1. Nếu bạn làm online hoặc công ty ở quận Hai Bà Trưng, Hoàng Mai, Long Biên, Hoàn Kiếm thì mua ở Ocean Park cũng được.
2. Chỉ nên mua giá dưới 37 triệu/m2 thì dễ bán, dễ cho thuê. Còn lại dư tiền mua căn xịn chưa chắc bạn đã về ở.
3. Kỳ vọng sau 2025 giá sẽ tăng. Hiện Vinsmart City giá đã tăng rồi.
, khu đất Masteri Waterfront sắp bàn giao, giá 45tr 1 m2 mua lại của vinhome
