Nhờ tư vấn xây nhà hoặc chung cư mini cho thuê

[TheTransporter]

Em chào các cụ,

Em có mảnh đất 160 m2 ở Hà Nội, hiện giờ đang có nhà nhưng định sắp tới đập đi xây cho thuê. Chỗ em là khu quân đội đoạn Trường Chinh/Hoàng Văn Thái/Lê Trọng Tấn ở Thanh Xuân, không phải mặt đường nhưng oto đậu cửa được. Em định hướng tới đối tượng người đi làm thu nhập trung bình, gia đình trẻ. Em không có kinh nghiệm nên nhờ các cụ tư vấn mấy thứ ạ:

1. Nên xây loại hình nào? Nhà riêng, chung cư mini, hay căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài?

2. Nên xây mấy tầng? Em nghĩ chắc càng nhiều tầng càng tốt vì nhiều phòng nhưng tầng 1 để xe mà trừ đi các diện tích cầu thang, phòng bảo vệ ... thì chắc chỉ còn tầm 100m2 để xe cho nên chắc cũng không xây quá nhiều tầng được.

3. Nên xây phòng tầm bao nhiêu m2 là tối ưu nhất cả về kinh tế lẫn tiết kiệm thời gian quản lý? Có đồ hay không đồ? Nên xây nhiều lựa chọn về diện tích hay xây đồng nhất về diện tích giữa các phòng.

4. Chi phí tổng thể cả xây dựng và hoàn thiện là bao nhiêu? Khi đi vào vận hành thì chi phí vận hành, bảo trì, khấu hao, thuế thu nhập ... chiếm tổng cộng khoảng bao nhiêu phần trăm tiền cho thuê nhà? Tỉ lệ phòng kín trung bình là bao nhiêu % một năm? Tỉ suất lợi nhuận của loại hình này thế nào?

5. Ngoài ra có bất cứ ý kiến gì mà các cụ thấy quan trọng thì cho em xin luôn ạ.

Mong các cụ giúp đỡ. Em cảm ơn nhiều.

 

[Còi to 70]

Địa điểm ở đâu cụ ơi? Đối tượng khách hàng khu đấy là gì? Không khéo xây lên lại vỡ mồm. Em khu xuân đỉnh đang móm nặng đây.

 

[TheTransporter]

Địa điểm ở đâu cụ ơi? Đối tượng khách hàng khu đấy là gì? Không khéo xây lên lại vỡ mồm. Em khu xuân đỉnh đang móm nặng đây.

Em định nhắm tới đối tượng thu nhập trung bình và gia đình trẻ ạ. Chỗ em là Thanh Xuân mạn Trường Chinh. Cụ làm sao mà móm? Chia sẻ xem anh em có giúp gì được không.

 

[Còi to 70]

Khu lao động tiền thuê chẳng bù tiền xây, móm.

Em định nhắm tới đối tượng thu nhập trung bình và gia đình trẻ ạ. Chỗ em là Thanh Xuân mạn Trường Chinh. Cụ làm sao mà móm? Chia sẻ xem anh em có giúp gì được không.

 

[TheTransporter]

Khu lao động tiền thuê chẳng bù tiền xây, móm.

Căng cụ nhỉ, em cũng đang lăn tăn khoản này ko biết đầu tư xây thế nào cho hợp lý.

 

[Red2010]

Khu quanh Trường Chinh thì cụ nên xây dạng CCMN vừa bán vừa cho thuê. Chỗ chợ gần hồ Phương Liệt có toà vừa hoàn thiện xong, bà chị em quen đang gạ mua cả toà
Nhân tiện nếu cụ cần thiết kế thì hú em, em ở ngay Phương Liệt ợ :

 

[TheTransporter]

Khu quanh Trường Chinh thì cụ nên xây dạng CCMN vừa bán vừa cho thuê. Chỗ chợ gần hồ Phương Liệt có toà vừa hoàn thiện xong, bà chị em quen đang gạ mua cả toà
Nhân tiện nếu cụ cần thiết kế thì hú em, em ở ngay Phương Liệt ợ :

Nếu xây tầm 7 tầng bán cả toà thì giá rổ thế nào cụ? Có lời lãi được gì nhiều không so với bán đất+nhà bây giờ (hiện có 4 tầng nhưng khá cũ rồi) ?

 

[moonlife]

Em chào các cụ,

Em có mảnh đất 160 m2 ở Hà Nội, hiện giờ đang có nhà nhưng định sắp tới đập đi xây cho thuê. Chỗ em là khu quân đội đoạn Trường Chinh/Hoàng Văn Thái ở Thanh Xuân, không phải mặt đường nhưng oto đậu cửa được. Em định hướng tới đối tượng người đi làm thu nhập trung bình, gia đình trẻ. Em không có kinh nghiệm nên nhờ các cụ tư vấn mấy thứ ạ:

1. Nên xây loại hình nào? Nhà riêng, chung cư mini, hay căn hộ dịch vụ cho người nước ngoài?

2. Nên xây mấy tầng? Em nghĩ chắc càng nhiều tầng càng tốt vì nhiều phòng nhưng tầng 1 để xe mà trừ đi các diện tích cầu thang, phòng bảo vệ ... thì chắc chỉ còn tầm 100m2 để xe cho nên chắc cũng không xây quá nhiều tầng được.

3. Nên xây phòng tầm bao nhiêu m2 là tối ưu nhất cả về kinh tế lẫn tiết kiệm thời gian quản lý? Có đồ hay không đồ? Nên xây nhiều lựa chọn về diện tích hay xây đồng nhất về diện tích giữa các phòng.

4. Chi phí tổng thể cả xây dựng và hoàn thiện là bao nhiêu? Khi đi vào vận hành thì chi phí vận hành, bảo trì, khấu hao, thuế thu nhập ... chiếm tổng cộng khoảng bao nhiêu phần trăm tiền cho thuê nhà? Tỉ lệ phòng kín trung bình là bao nhiêu % một năm? Tỉ suất lợi nhuận của loại hình này thế nào?

5. Ngoài ra có bất cứ ý kiến gì mà các cụ thấy quan trọng thì cho em xin luôn ạ.

Mong các cụ giúp đỡ. Em cảm ơn nhiều.

Bài toán của cụ em đã từng gặp phải xin tư vấn cho cụ thế này.
1. Để xây căn hộ dịch vụ cho tây thuê, địa điểm vô cùng quan trọng. Khu vực của cụ em sợ rất khó cho tây thuê ạ. Do vậy cụ nên hướng tới CCMN (có thang máy) cho hộ gia đình trẻ. Bán hay cho thuê tùy cụ.
2. Xây càng cao càng tốt để giảm giá thành /m2 xuống cụ nhé. Nhưng thông thường chắc cụ không xây quá nổi 8 tầng đâu ạ. Tầng 1 với diện tích của cụ thì để xe là hết chỗ rồi. Nếu tận dụng có thể làm 1 căn nhỏ nhỏ cho thuê thêm cũng được nhưng sẽ ảnh hưởng chỗ để xe của khách thuê.
3. Mỗi căn bao nhiêu m2 tùy vào đối tượng khách cụ xác định cho thuê/bán. Nếu cho gia đình thuê lâu dài cụ cần xây căn 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 55-60m2 là vừa chuẩn. Nếu cho độc thân thuê cụ cứ băm nhỏ căn 1 phòng ngủ hoặc studio tầm 25m2 cho em. Tùy theo đất của cụ thế nào, nhưng theo em cụ nên chia 2 đến 3 căn/sàn thôi ko nên tham quá.
4. Chi phí xây dựng tùy thuộc vào số tầng cụ xây, cụ cứ tính cho em 5tr/m2 xây dựng + nội thất thêm 2tr/m2 nữa nếu có. Với mặt bằng của cụ, giả sử xây được 8 tầng, tiền xây hết khoảng 6,5-7 tỷ, tiền nội thất thêm khoảng 2,5 tỷ nữa.
Tỷ lệ kín phòng phụ thuộc nhiều vào giá cụ cho thuê, cái này em ko dám phán bừa cụ cần đi khảo sát rất cụ thể khu vực của cụ. Thông thường loại hình kinh doanh xây CCMN cho thuê này sẽ hoàn vốn trong 10-15 năm cụ nhé.

 

[TheTransporter]

Bài toán của cụ em đã từng gặp phải xin tư vấn cho cụ thế này.
1. Để xây căn hộ dịch vụ cho tây thuê, địa điểm vô cùng quan trọng. Khu vực của cụ em sợ rất khó cho tây thuê ạ. Do vậy cụ nên hướng tới CCMN (có thang máy) cho hộ gia đình trẻ. Bán hay cho thuê tùy cụ.
2. Xây càng cao càng tốt để giảm giá thành /m2 xuống cụ nhé. Nhưng thông thường chắc cụ không xây quá nổi 8 tầng đâu ạ. Tầng 1 với diện tích của cụ thì để xe là hết chỗ rồi. Nếu tận dụng có thể làm 1 căn nhỏ nhỏ cho thuê thêm cũng được nhưng sẽ ảnh hưởng chỗ để xe của khách thuê.
3. Mỗi căn bao nhiêu m2 tùy vào đối tượng khách cụ xác định cho thuê/bán. Nếu cho gia đình thuê lâu dài cụ cần xây căn 2 phòng ngủ với diện tích khoảng 55-60m2 là vừa chuẩn. Nếu cho độc thân thuê cụ cứ băm nhỏ căn 1 phòng ngủ hoặc studio tầm 25m2 cho em. Tùy theo đất của cụ thế nào, nhưng theo em cụ nên chia 2 đến 3 căn/sàn thôi ko nên tham quá.
4. Chi phí xây dựng tùy thuộc vào số tầng cụ xây, cụ cứ tính cho em 5tr/m2 xây dựng + nội thất thêm 2tr/m2 nữa nếu có. Với mặt bằng của cụ, giả sử xây được 8 tầng, tiền xây hết khoảng 6,5-7 tỷ, tiền nội thất thêm khoảng 2,5 tỷ nữa.
Tỷ lệ kín phòng phụ thuộc nhiều vào giá cụ cho thuê, cái này em ko dám phán bừa cụ cần đi khảo sát rất cụ thể khu vực của cụ. Thông thường loại hình kinh doanh xây CCMN cho thuê này sẽ hoàn vốn trong 10-15 năm cụ nhé.

Cảm ơn cụ ạ, cụ cho thông tin đầy đủ chi tiết quá. Em hỏi thêm là tiền nội thất 2tr/m2 của cụ nói là bao gồm những gì ạ? Với cả thời gian hoàn vốn cụ nói là hoàn vốn riêng tiền xây dựng + nội thất hay đã tính cả tiền đất nền trong đó rồi?

 

[moonlife]

Cảm ơn cụ ạ, cụ cho thông tin đầy đủ chi tiết quá. Em hỏi thêm là tiền nội thất 2tr/m2 của cụ nói là bao gồm những gì ạ? Với cả thời gian hoàn vốn cụ nói là hoàn vốn riêng tiền xây dựng + nội thất hay đã tính cả tiền đất nền trong đó rồi?

2tr/m2 là bao gồm bếp tủ giường tv tủ lạnh điều hoà.... ở mức trung bình cụ nhé. Hoàn thiện phải ở mức đủ để khách thuê xách vali vào ở luôn.
Thời gian hoàn vốn đấy chưa tính tiền đất (vì e đâu biết đất của cụ giá tnao)

 

[PDlong]

Nếu 10-15 năm mới hoàn đc vốn thì hơi khoai các cụ nhỉ

 

[moonlife]

Nếu 10-15 năm mới hoàn đc vốn thì hơi khoai các cụ nhỉ

Em tính ở trường hợp xấu nhất là thế thôi. Còn nếu vị trí đẹp (mặt đường, ngõ to, khu có cộng đồng tây sinh sống), quản lý xây dựng tốt, vận hành tốt, đầu tư hợp lý, nguồn khách ổn định sẽ loanh quanh 5-8 năm thôi cụ nhé. Hiệu quả nhất vẫn là xây căn hộ dịch vụ cho tây thuê nhưng vị trí này hơi khó nên phải có phương án khác hợp lý hơn cho khách VN.
Còn thế nào là hợp lý, tối ưu đồng vốn, thì phải từng trường hợp nghiên cứu rất cụ thể chứ ko thể nói vo chung chung được.

 

[Red2010]

Nếu xây tầm 7 tầng bán cả toà thì giá rổ thế nào cụ? Có lời lãi được gì nhiều không so với bán đất+nhà bây giờ (hiện có 4 tầng nhưng khá cũ rồi) ?

Vụ đó em chịu cụ ạ. Cụ nên nghiên cứu quanh khu vực đó trước, xem mật độ ccmn ra sao.
Cụ nhiều tiền dư thì cứ vứt vào nhà đất để cho thuê là ổn nhất, mang tính lâu dài và méo sợ mất giá
Cập nhật vụ bà chị em quen. Nhiệt tình mua quá, ra giá 30 tỏi xong lên 32 tỏi. Cuối cùng nó đòi lên tận 40

 

[trungngothu]

Theo ý kiến cá nhân em thì xây chưng cư mini, có thang bộ và thang máy, 1 sàn có nhiều diện tích để phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng. Em làm nội thất nhiều nên thấy nếu cho thuê thì khách cần nội thất đầy đủ chứ nếu mua để ở thì khách muốn tự hoàn thiện để phù hợp với nhu cầu sử dụng và kinh tế gia đình họ.
Em đã từng thi công mấy chung cư mini cho tây thuê nhưng nó chỉ phù hợp với khu vực trung tâm thôi.

 

[quoctuankid]

Bác vẽ em sơ đồ thửa đất e xem nào

 

[Công Thành_TTB]

hóng các cụ cao nhân

 

[TheTransporter]

Bác vẽ em sơ đồ thửa đất e xem nào

Đơn giản lắm cụ ạ: hình chữ nhật, mặt ngõ 8m sâu 20m. Xung quanh là nhà dân.

 

[cukiss]

Căng cụ nhỉ, em cũng đang lăn tăn khoản này ko biết đầu tư xây thế nào cho hợp lý.

Cụ để em thuê cả nhé, thứ 7 em xin phép gặp cụ cái.

 

[TheTransporter]

Em tính ở trường hợp xấu nhất là thế thôi. Còn nếu vị trí đẹp (mặt đường, ngõ to, khu có cộng đồng tây sinh sống), quản lý xây dựng tốt, vận hành tốt, đầu tư hợp lý, nguồn khách ổn định sẽ loanh quanh 5-8 năm thôi cụ nhé. Hiệu quả nhất vẫn là xây căn hộ dịch vụ cho tây thuê nhưng vị trí này hơi khó nên phải có phương án khác hợp lý hơn cho khách VN.
Còn thế nào là hợp lý, tối ưu đồng vốn, thì phải từng trường hợp nghiên cứu rất cụ thể chứ ko thể nói vo chung chung được.

Em có làm qua cái plan kinh doanh thì đúng là tầm 10 năm thì đủ hoàn tiền xây. Tỉ lệ doanh thu net trên tổng giá trị đầu tư (đất + xây + nội thất) sau khi trừ thuế má và chi phí vận hành khấu hao ... tầm 3,5-4% một năm. Như thế là cao hay thấp hả các cụ?

 

[moonlife]

Em có làm qua cái plan kinh doanh thì đúng là tầm 10 năm thì đủ hoàn tiền xây. Tỉ lệ doanh thu net trên tổng giá trị đầu tư (đất + xây + nội thất) sau khi trừ thuế má và chi phí vận hành khấu hao ... tầm 3,5-4% một năm. Như thế là cao hay thấp hả các cụ?

Như thế là trung bình cụ nhé. Nếu đất là của cụ rồi thì cứ thích là nhích thôi nhưng nếu phải đi mua thì cần cẩn thận hơn. Đất của cụ trong ngõ, tuy ô tô vào nhưng cũng ít lợi thế thương mại.