[Funland] Ngọc trong đá - Phân tích những doanh nghiệp có tiềm năng lớn với điểm rơi lợi nhuận đột biến !

[Lukhachduongdai]

Các cụ các mợ ạ !
Đầu tiên là cổ phiếu CMS của công ty cổ phần tập đoàn CMH:
Trước khi phân tích về điểm rơi lợi nhuận khủng của CMS sắp tới, chúng ta cùng tìm hiểu về ông Nguyễn Đức Hưởng người đã thâu tóm và đang tái cấu trúc CMS thời gian vừa qua.
Đại gia Nguyễn Đức Hưởng trước đây khi còn trẻ làm lãnh đạo bên ngân hàng nông nghiệp, sau này cùng ông Dương Công Minh hai ông sáng lập nên ngân hàng Liên Việt Post Bank. Một thời gian dài làm tổng giám đốc rồi chủ tịch ngân hàng Liên Việt thì ông Hưởng cùng ông Dương Công Minh rời ngân hàng này, tập trung đầu tư gieo hạt mắc ca để làm lý do gom thâu tóm quỹ đất lớn với kế hoạch tham vọng đường dài.
Bên cạnh đó hai vị đại gia này lấn sân qua nhiều lĩnh vực, nếu như gần đây ông Dương Công Minh từng bước thâu tóm hãng hàng không Bamboo của FLC thì ông Hưởng bắt đầu thâu tóm lại các dự án bất động sản của FLC vừa bị thu hồi.
Để hợp thức hóa cho việc thâu tóm và từng bước triển khai các dự án đó ông Hưởng đã lựa chọn mua lại 1 cty niêm yết trên sàn là CMS và thoái các core cũ của doanh nghiệp này. Thay vào đó CMS phát triển các dự án bất động sản và định hướng core chính của CMS là bất động sản.
Cuối năm 2021 sau khi mua xong CMS để đủ hồ sơ năng lực thầu các dự án lớn, bước đầu phải từng bước triển khai nhanh chóng các dự án quy mô nhỏ và vừa, chính vì vậy cuối năm 2022 ông Hưởng bắt đầu bơm tiền thâu tóm dự án đất vàng Cẩm Khê Central Park 20,6 ha bằng việc mua dự án cty Tuấn Huy của anh Tuấn. Hiện dự án Cẩm Khê Central Park sau gần 1 năm đã hoàn thiện thần tốc thi công xong hạ tầng và pháp lý, vừa rồi ký với Đất Xanh và CEN Homes làm đơn vị phân phối và sẽ mở bán vào quý 4 năm nay.
Tổng thuế nộp của dự án này là 285 tỷ(thông tin này sẽ sớm được công bố trong bctc thời gian tới), tổng tiền hạ tầng, đền bù và chi phí mua dự án dự toán khoảng 200 tỷ. Dự án mở bán vào quý 4 năm nay và bàn giao vào quý 2/2024. Doanh thu dự kiến 1500 tỷ và biên lãi khoảng 50-55%.
Riêng dự án này CMS lãi sau thuế khoảng 400 tỷ/vốn 250 tỷ.
Đây chỉ là bước khởi đầu khi anh Hưởng book core bất động sản vào CMS. Sắp tới cùng với anh Tuấn CMS sẽ làm dự án Phú Lạc và dự án đô thị Đồng Sâu ngay trung tâm chợ mới Cẩm Khê. Để từ đó hợp thức hóa năng lực thầu đại dự án 300 ha lấy lại của FLC tại Sơn Nga và Xương Thịnh.
CMS hiện trên sàn là 1 cty vô danh nhưng tôi sẽ dần khai quật cung cấp thông tin để các cụ, các mợ biết rằng đây là một khủng long trên sàn trong tương lai gần.

 

[Lukhachduongdai]

Sau lùm xùm thuế và những khiếu nại của cổ đông xảy ra đầu năm 2022, tổng cty phát triển nhà HUD đã điều động ông Hoàng Đình Thắng về HU4. Ngày xưa khi tuổi đời còn rất trẻ anh Thắng đã đảm nhiệm vai trò giám đốc HUD Nha Trang, giúp tổng cty cơ cấu xây dựng đưa HUD Nha Trang từ một doanh nghiệp nhỏ, trì trệ vươn lên trở thành doanh nghiệp thành viên tiên phong vững mạnh đầu ngành, khi liên tiếp thực hiện thành công nhiều dự án lớn, đóng góp tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận cho tổng cty.
Được sự tín nhiệm của Hội đồng thành viên tổng công ty, nhiệm vụ đại diện phần vốn nhà nước sẽ được anh Thắng tiếp quản thay ông Hiệp và tái cấu trúc HU4 sẽ diễn ra từ tháng 9 năm nay (Thông tin sẽ sớm được công bố ra đại chúng).
Anh Thắng là con rể chú Quân chánh thanh tra sở xây dựng, với uy tín và năng lực cao, được điều về cơ cấu để chuẩn bị thay chủ tịch hiện tại. Được xem là cán bộ nguồn từng đưa HUD Nha Trang chuyển mình dẫn đầu nhóm các cty thành viên. Sau các phản hồi của cổ đông về sự chậm chạp và những lùm xùm, thiếu minh bạch, nhập nhèm liên quan tới chính sách giá hạch toán, khoản phạt thuế 100 tỷ hơn 1 năm trước dù được giải quyết nhưng thời gian qua tổng cty đã quyết định tái cấu trúc HU4, để gây dựng lại uy tín và định hướng phát triển HU4 thành nòng cốt khu vực bắc miền trung.
Việc phanh lại toàn bộ dự án để thanh kiểm tra và giải quyết xong các vấn đề về thuế, đã diễn ra 1 năm qua. Dự kiến tháng 9 sắp tới ngay sau khi ban lãnh đạo mới tiếp nhận nhiệm vụ thì HU4 sẽ mở bán 4 dự án đã ách tắc hơn 1 năm qua.

• Đầu tiên phải kể đến dự án 68,8ha tổng thành phẩm 20ha gồm 4 phân kỳ. Đã chia ra bán từ 2017 đến 2021 hết 14ha thành phẩm gồm 3 phân kỳ, rất may do lùm xùm thuế nên phân kỳ 4 với 6ha thành phẩm có vị trí đẹp nhất dự án được tổng cty phanh lại.

Đây được xem là miếng bánh lớn còn lại vì phân kỳ 4 có vị trí vô cùng đắc địa, hạ tầng, nhà mẫu đã nghiệm thu xong. Vị trí một mặt tiếp giáp trung tâm hành chính mới của thành phố, một mặt view Sông Đơ, mặt còn lại nhìn ra đường Tây Sầm Sơn 5(4C mới) là tuyến đường nối với SUN Group cũng như trọng điểm đẹp nhất thành phố Sầm Sơn.
Với 6ha thành phẩm phân kỳ 4 giá thị trường hiện nay sẽ không thể dưới 1500 tỷ doanh thu. Và với chi phí đầu vào gồm thuế đất + đền bù + hạ tầng… giá vốn đầu vào chưa đến 500 tỷ, do đó không khó để có thể tính biên lợi nhuận sau thuế của phân kỳ 4 sẽ tiệm cận 60%.

• Dự án thứ 2 của HU4 nằm ở phường Quảng Hưng, mặt đường đại lộ Hùng Vương tiếp giáp ngã tư và trung tâm phường, gần kề Vin Thanh Hóa.

Hiện đã thi công xong 100% hạ tầng, các tiện ích và điện nước đầy đủ, đủ điều kiện mở bán và bàn giao. Dự án này tôi đến thăm tận nơi, có quy mô 111 căn biệt thự liền kề thấp tầng và 3 tòa nhà xã hội tổng 540 căn.
Với vị trí đắc địa và nhu cầu nhà ở xã hội tại thành phố Thanh Hóa như hiện nay thì dự án sẽ đem lại doanh thu không dưới 650 tỷ cho HU4. Theo ước tính của tôi khi cơ chế hạch toán tài chính được minh bạch thì biên lãi dự án này không dưới 40%.
Những nguồn tin nội bộ quan trọng cho biết, bên cạnh việc thay chủ tịch mới, kế hoạch đưa các dự án nhà xã hội của HU4 đủ điều kiện đáp ứng tiêu chí giải ngân hỗ trợ gói vay 120 ngàn tỷ sẽ sớm thực hiện vào đầu quý 4 năm nay.

• Dự án thứ 3 của HU4 sắp tới khi mở bán cũng đem lại doanh thu và đủ điều kiện bàn giao ngay, đó là:

Hiện nay HU4 đang chuyển đổi 180 căn hộ dự án Happy Land tại khu đô thị Đông Sơn phường Đông Sơn, thuộc trung tâm thành phố Thanh Hóa, trước là dự án lập để bán cho cán bộ chiến sỹ, nhưng do kế hoạch mở bán đúng thời điểm covid bùng lên đã tạm hoãn, cùng thời điểm đó c.ông an tỉnh đã ra quyết định điều động, điều chuyển cán bộ chiến sỹ các phường thuộc thành phố về nông thôn, xã huyện để công tác. Sự xáo trộn đó khiến việc bán nhà cho cán bộ chiến sỹ theo nguyện vọng đã không còn phù hợp.
Hiện dự án đã xây và hoàn thiện xong 180 căn và được bộ xây dựng đồng ý cho chuyển đổi sang nhà xã hội. Nhu cầu nhà xã hội tại Thanh Hóa hiện nay cấp bách, vì thế cty sẽ bán ra theo chương trình xã hội hóa được ưu đãi thuế và ngân hàng tài trợ cấp vốn rẻ trong gói 120 nghìn tỷ. Vị trí dự án nằm ở trung tâm thành phố thuộc quần thể khu đô thị Đông Sơn, sầm uất vì thế nếu không vì vụ lùm xùm thuế thì dự án mở ra bán không quá 1 tuần sẽ xong.
Việc bán ra 180 căn hộ dự kiến mang về khoảng 145 tỷ vào cuối năm nay cho HU4.

• Dự án thứ tư: Ngoài khoản doanh thu trên, thời gian tới doanh thu HU4 sẽ được đóng góp lớn từ việc cho FDI thuê đất công nghiệp, chúng ta biết rằng HU4 là chủ đầu tư dự án khu B công nghiệp Bỉm Sơn với quy mô 216 ha. Trong đó tổng 100 ha thành phẩm. HU4 đã hoàn thiện hạ tầng và cho thuê giai đoạn 1 với 60ha thành phẩm, trước đây hạch toán rất rẻ khiến cổ đông vô cùng bức xúc.

Sắp tới chủ tịch Thắng tiếp quản sẽ cho phòng kinh doanh xúc tiến cho thuê 40 hecta thành phẩm giai đoạn 2, đơn giá cho thuê sẽ không thấp hơn 50 usd/m2 đóng góp doanh thu khoảng 480 tỷ trong giai đoạn 2024 đến 2026.

• Ngoài 4 dự án trên cty đang thai nghén lập quy hoạch 1 dự án đô thị tại khu nam Bỉm Sơn. Do vấn đề pháp lý chưa hoàn thiện nên tôi sẽ đề cập chi tiết về sau.

Hiện nay trên sàn với giá quá thấp, HU4 như cô tiên đang ngủ quên khi chỉ được định giá xấp xỉ 150 tỷ. Những thông tin quan trọng về việc tái cơ cấu lãnh đạo, thay máu từ tổng cty và các cơ chế hạch toán mới chắc chắn sẽ đưa HU4 từ 1 cổ phiếu vô danh thành siêu phẩm chấn động tam sàn trong thời gian tới.