Rất nhiều cụ hỏi, nhiều cụ đã tư vấn (trong đó có nhà cháu), nhưng thông tin tản mạn, theo yêu cầu của một số cụ nay nhà cháu lập thớt này mong giúp các cụ được phần nào trên cơ sở hiểu biết và kinh nghiệm ít ỏi của mình.
Phạm vi bđs đề cập ở đây là tại Hà Nội, với điều kiện đã có sổ đỏ, hoặc HĐMB nhà dự án (chính chủ).
A. ĐỂ MUA BÁN BĐS AN TOÀN
1. Kiểm tra giấy tờ:
- Bước 1. Tự kiểm tra: phải tận mắt nhìn thấy bản chính sổ đỏ/HĐMB nhà dự án để xem có tẩy xóa không, có rách nát không, có thế chấp không, có gán nợ không, có chi tiết nào đáng ngờ không.
- Bước 2. Nhờ cơ quan thẩm quyền kiểm tra: xin bên bán một bản photo sổ đỏ/HĐMB nhà dự án hoặc chụp ảnh lại (chỉ khi bên bán không cho photo).
+ Với sổ đỏ: tới trực tiếp cơ quan cấp sổ (quận/huyện hoặc sở) để xin tra sổ gốc.
+ Với HĐMB nhà dự án: dĩ nhiên chủ đầu tư sẽ giúp các cụ.
Không nên đặt toàn bộ niềm tin vào sự thẩm định của công chứng viên (dù rất tốt) vì họ chỉ quan sát bằng mắt chứ không có hồ sơ gốc đối chiếu như cơ quan thẩm quyền.
- Tất nhiên, bên mua cũng phải tìm hiểu về khu vực có bđs bằng cách liên hệ với UBND phường/xã, hỏi thăm các cư dân, chủ quán xung quanh.
2. Đặt cọc
- Số tiền đặt cọc không nên quá 10% giá trị mua bán, trừ phi hai bên có lý do đặc biệt.
- HĐ đặt cọc không nên quá sơ sài, mà phải đủ các chi tiết: nhân thân hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bđs mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, vấn đề thuế phí và lệ phí bên nào chịu, vấn đề ký HĐMB tại phòng công chứng, việc xử lý tiền đặt cọc, vấn đề sang tên, các điều kiện khác kèm theo...
- Ký tên trong HĐ đặt cọc: bên bán phải có đủ chữ ký của những người đồng sở hữu (thường là vợ + chồng), một số cụ cẩn thận yêu cầu cả con cái bên bán cùng ký nhưng về luật là không cần; bên mua chỉ cần một người đại diện ký và nên đem theo một người làm chứng cùng ký.
3. Ký HĐMB tại phòng công chứng
- Để thuận tiện và nhanh chóng, nên liên hệ trước với công chứng viên để đặt lịch làm việc, có thể cung cấp bản photo các giấy tờ (như liệt kê dưới đây) để công chứng viên tiện biên soạn trước HĐMB và lưu lại.
- Công chứng HĐMB:
+ Giấy tờ bản chính bên mua và bên bán cần mang đi gồm: CMND (có thể dùng hộ chiếu thay thế) của cả vợ lẫn chồng, hộ khẩu của cả vợ lẫn chồng, đăng ký kết hôn (nếu mất thì đến UBND phường/xã nơi đăng ký kết hôn để xin sao từ sổ gốc, nếu không có vì kết hôn từ rất lâu thì xin xác nhận của UBND phường/xã), nếu chưa kết hôn thì xin giấy xác nhận độc thân tại UBND phường/xã, ly hôn thì mang quyết định ly hôn của tòa án, vợ/chồng chết thì có giấy báo tử (riêng trường hợp này còn liên quan đến vấn đề thừa kế). Dĩ nhiên là cả bản chính sổ đỏ/HĐMB nhà dự án.
+ Nội dung HĐMB: cái này công chứng viên sẽ giúp, tuy nhiên cần lưu ý đưa vào các nội dung như thuế TNCN, phí và lệ phí bên nào chịu và đi nộp thay, giá trị mua bán (nếu để thấp hơn thực tế để đỡ thuế phí thì phải cân nhắc rủi ro).
Nhà cháu đề xuất: nên thỏa thuận bên mua chịu và đi nộp thay tất cả như phí công chứng, thuế TNCN, phí và lệ phí, bên mua đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Cách này thuận tiện cho cả hai bên vì thường bên bán muốn nhận hết tiền, bên mua muốn cầm hết giấy tờ sau khi ký công chứng.
4. Thanh toán và giao nhận
- Cách 1: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán 50% (đã bao gồm cọc) và bên bán giao nhà; ký xong bên bán cầm hết giấy tờ, bên mua thanh toán hết tiền thì bàn giao.
- Cách 2: sau khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên bán giữ toàn bộ giấy tờ, bên mua thanh toán hết tiền, bên bán chỉ bàn giao nhà và giấy tờ khi nhận đủ tiền.
- Cách 3: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán 90% (đã bao gồm cọc) và nhận nhà, ký xong hai bên thanh toán nốt và bàn giao giấy tờ.
Nhà cháu đề xuất:
+ Nên chọn cách 1, an toàn cho cả hai bên, các con số trên chỉ là tham khảo và hai bên có thể thỏa thuận khác.
+ Nên chuyển tiền qua ngân hàng: bên mua gửi tiền vào ngân hàng, hai bên cùng ra ngân hàng, bên mua làm thủ tục rút tiền, sau đó bên bán làm thủ tục gửi tiền, vừa an toàn vừa nhanh vừa không phải kiểm đếm.
+ Hiện đại hơn, hai bên đồng mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng để ngân hàng tham gia với vai trò trung gian, tất nhiên mất phí.
Phạm vi bđs đề cập ở đây là tại Hà Nội, với điều kiện đã có sổ đỏ, hoặc HĐMB nhà dự án (chính chủ).
A. ĐỂ MUA BÁN BĐS AN TOÀN
1. Kiểm tra giấy tờ:
- Bước 1. Tự kiểm tra: phải tận mắt nhìn thấy bản chính sổ đỏ/HĐMB nhà dự án để xem có tẩy xóa không, có rách nát không, có thế chấp không, có gán nợ không, có chi tiết nào đáng ngờ không.
- Bước 2. Nhờ cơ quan thẩm quyền kiểm tra: xin bên bán một bản photo sổ đỏ/HĐMB nhà dự án hoặc chụp ảnh lại (chỉ khi bên bán không cho photo).
+ Với sổ đỏ: tới trực tiếp cơ quan cấp sổ (quận/huyện hoặc sở) để xin tra sổ gốc.
+ Với HĐMB nhà dự án: dĩ nhiên chủ đầu tư sẽ giúp các cụ.
Không nên đặt toàn bộ niềm tin vào sự thẩm định của công chứng viên (dù rất tốt) vì họ chỉ quan sát bằng mắt chứ không có hồ sơ gốc đối chiếu như cơ quan thẩm quyền.
- Tất nhiên, bên mua cũng phải tìm hiểu về khu vực có bđs bằng cách liên hệ với UBND phường/xã, hỏi thăm các cư dân, chủ quán xung quanh.
2. Đặt cọc
- Số tiền đặt cọc không nên quá 10% giá trị mua bán, trừ phi hai bên có lý do đặc biệt.
- HĐ đặt cọc không nên quá sơ sài, mà phải đủ các chi tiết: nhân thân hai bên, thời gian và địa điểm đặt cọc, bđs mua bán và đặc điểm, giá trị mua bán, tiền đặt cọc và cách thức thanh toán, vấn đề thuế phí và lệ phí bên nào chịu, vấn đề ký HĐMB tại phòng công chứng, việc xử lý tiền đặt cọc, vấn đề sang tên, các điều kiện khác kèm theo...
- Ký tên trong HĐ đặt cọc: bên bán phải có đủ chữ ký của những người đồng sở hữu (thường là vợ + chồng), một số cụ cẩn thận yêu cầu cả con cái bên bán cùng ký nhưng về luật là không cần; bên mua chỉ cần một người đại diện ký và nên đem theo một người làm chứng cùng ký.
3. Ký HĐMB tại phòng công chứng
- Để thuận tiện và nhanh chóng, nên liên hệ trước với công chứng viên để đặt lịch làm việc, có thể cung cấp bản photo các giấy tờ (như liệt kê dưới đây) để công chứng viên tiện biên soạn trước HĐMB và lưu lại.
- Công chứng HĐMB:
+ Giấy tờ bản chính bên mua và bên bán cần mang đi gồm: CMND (có thể dùng hộ chiếu thay thế) của cả vợ lẫn chồng, hộ khẩu của cả vợ lẫn chồng, đăng ký kết hôn (nếu mất thì đến UBND phường/xã nơi đăng ký kết hôn để xin sao từ sổ gốc, nếu không có vì kết hôn từ rất lâu thì xin xác nhận của UBND phường/xã), nếu chưa kết hôn thì xin giấy xác nhận độc thân tại UBND phường/xã, ly hôn thì mang quyết định ly hôn của tòa án, vợ/chồng chết thì có giấy báo tử (riêng trường hợp này còn liên quan đến vấn đề thừa kế). Dĩ nhiên là cả bản chính sổ đỏ/HĐMB nhà dự án.
+ Nội dung HĐMB: cái này công chứng viên sẽ giúp, tuy nhiên cần lưu ý đưa vào các nội dung như thuế TNCN, phí và lệ phí bên nào chịu và đi nộp thay, giá trị mua bán (nếu để thấp hơn thực tế để đỡ thuế phí thì phải cân nhắc rủi ro).
Nhà cháu đề xuất: nên thỏa thuận bên mua chịu và đi nộp thay tất cả như phí công chứng, thuế TNCN, phí và lệ phí, bên mua đi làm thủ tục sang tên sổ đỏ. Cách này thuận tiện cho cả hai bên vì thường bên bán muốn nhận hết tiền, bên mua muốn cầm hết giấy tờ sau khi ký công chứng.
4. Thanh toán và giao nhận
- Cách 1: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán 50% (đã bao gồm cọc) và bên bán giao nhà; ký xong bên bán cầm hết giấy tờ, bên mua thanh toán hết tiền thì bàn giao.
- Cách 2: sau khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên bán giữ toàn bộ giấy tờ, bên mua thanh toán hết tiền, bên bán chỉ bàn giao nhà và giấy tờ khi nhận đủ tiền.
- Cách 3: trước khi ký HĐMB tại phòng công chứng, bên mua thanh toán 90% (đã bao gồm cọc) và nhận nhà, ký xong hai bên thanh toán nốt và bàn giao giấy tờ.
Nhà cháu đề xuất:
+ Nên chọn cách 1, an toàn cho cả hai bên, các con số trên chỉ là tham khảo và hai bên có thể thỏa thuận khác.
+ Nên chuyển tiền qua ngân hàng: bên mua gửi tiền vào ngân hàng, hai bên cùng ra ngân hàng, bên mua làm thủ tục rút tiền, sau đó bên bán làm thủ tục gửi tiền, vừa an toàn vừa nhanh vừa không phải kiểm đếm.
+ Hiện đại hơn, hai bên đồng mở tài khoản thanh toán tại ngân hàng để ngân hàng tham gia với vai trò trung gian, tất nhiên mất phí.
Chỉnh sửa cuối:
