[Luật] Hoạt động Ban quản trị nhà chung cư

[Minh Hà ktd]

Gần đây em có đọc nhiều thông tin, tại các chung cư, Ban quản trị vận động người dân tham gia đóng tiền để chỉnh trang, sửa chữa Sảnh chung quầy bảo vệ chờ thang máy nhà chung cư.
Theo emđược biệt Ban quản trị quản lý phần tiềnđượcchủđầu tưđể lạiđể vận hành bảo trì nhà chung cư. Vậy khi sảnh xuống cấp,xấu thì việc cải tạo lại phải trích từ tiềnđó chứ sao lại bắt hộ dânđóng, và sử dụng tiềnđóng dưới dạng gì? Nếu sửa dụng tư cách pháp lý là banquản trịđichọn nhà thầuđể sửa chữa thì cũng khôngđúng vì có dùng tiền ban quản trịđâu?Các cụ cao nghĩ saoạ?

 

[zaiwaz123]

Ngôn ngữ không phù hợp

 

[Minh Hà ktd]

Ngôn ngữ không phù hợp

Tôi đang nói vấn đề chung, tôi ko chỉ rõ nơi nào khi chưa kiểm chứng cụ thể, Cụ còm thì hãy lịch sự, không thì mời cụ ra chỗ khác ạ.

 

[zaiwaz123]

Ngôn ngữ không phù hợp

 

[Mũi tên bạc]

Chỗ em trước Ban quản trị cũng vận động người dân; mỗi người góp 1 triệu để làm cho đẹp vì của CĐT làm trông hơi xịt. Phần lớn người dân ủng hộ và họ cũng công khai mời thầu, chọn và giá trị quyết toán. Thực ra vấn đề này nó mang tính quan điểm; nếu quá bán số hộ đồng ý thì mình phải theo thôi cụ ạ. Phần lớn các gia đình chỉ có 3 con đổ lại mà lấy ý kiến còn khó nữa là một tòa chung cư có cả trăm gia đình; chưa kể trong một gia đình có khi còn chả thống nhất được ý kiến. Em thì chỉ thấy nếu ban quản trị họ không chấm mút thì mọi ý kiến của họ em đều ủng hộ cả!

 

[XSim]

Gần đây em có đọc nhiều thông tin, tại các chung cư, Ban quản trị vận động người dân tham gia đóng tiền để chỉnh trang, sửa chữa Sảnh chung quầy bảo vệ chờ thang máy nhà chung cư.
Theo emđược biệt Ban quản trị quản lý phần tiềnđượcchủđầu tưđể lạiđể vận hành bảo trì nhà chung cư. Vậy khi sảnh xuống cấp,xấu thì việc cải tạo lại phải trích từ tiềnđó chứ sao lại bắt hộ dânđóng, và sử dụng tiềnđóng dưới dạng gì? Nếu sửa dụng tư cách pháp lý là banquản trịđichọn nhà thầuđể sửa chữa thì cũng khôngđúng vì có dùng tiền ban quản trịđâu?Các cụ cao nghĩ saoạ?

Ban quản trị là do cư dân các cụ bầu ra, đại diện cho các cụ, nói dân dã như Bác Hồ còn là đày tớ của các cụ. Có gì các cụ cứ hỏi thẳng BQT các thắc mắc này trước. Nếu hỏi hết thông tin rồi mà cụ thấy chưa thỏa đáng thì lên đây kể tiếp xem.

 

[Minh Hà ktd]

Chỗ em trước Ban quản trị cũng vận động người dân; mỗi người góp 1 triệu để làm cho đẹp vì của CĐT làm trông hơi xịt. Phần lớn người dân ủng hộ và họ cũng công khai mời thầu, chọn và giá trị quyết toán. Thực ra vấn đề này nó mang tính quan điểm; nếu quá bán số hộ đồng ý thì mình phải theo thôi cụ ạ. Phần lớn các gia đình chỉ có 3 con đổ lại mà lấy ý kiến còn khó nữa là một tòa chung cư có cả trăm gia đình; chưa kể trong một gia đình có khi còn chả thống nhất được ý kiến. Em thì chỉ thấy nếu ban quản trị họ không chấm mút thì mọi ý kiến của họ em đều ủng hộ cả!

Em hoàn toàn đồng ý ủng hộ, nhưng điều em nói ở đây là vận động dân một khoản tiền dạng tự phát, sau đó ng lại dùng danh nghĩa Ban quản trị để làm, tiến hành các thủ tục mời thầu.... Mà về nguyên tắc, bản quản trị phải dùng số tiền bảo trì chủ đầu tư để lại để làm. Vậy theo pháp luật dùng số tiền quyên góp ngoài vốn bảo trì của tòa nhà, sử dụng tư cách ban quản trị để thực hiện với cái nhà thầu cung cấp có đúng ko?

 

[conco1978]

Gần đây em có đọc nhiều thông tin, tại các chung cư, Ban quản trị vận động người dân tham gia đóng tiền để chỉnh trang, sửa chữa Sảnh chung quầy bảo vệ chờ thang máy nhà chung cư.
Theo emđược biệt Ban quản trị quản lý phần tiềnđượcchủđầu tưđể lạiđể vận hành bảo trì nhà chung cư. Vậy khi sảnh xuống cấp,xấu thì việc cải tạo lại phải trích từ tiềnđó chứ sao lại bắt hộ dânđóng, và sử dụng tiềnđóng dưới dạng gì? Nếu sửa dụng tư cách pháp lý là banquản trịđichọn nhà thầuđể sửa chữa thì cũng khôngđúng vì có dùng tiền ban quản trịđâu?Các cụ cao nghĩ saoạ?

Phức tạp ra phết đấy cụ ạ.
- Thứ nhất : chủ đầu tư (CĐT) đã trả tiền bảo trì 2% về tài khoản của ban quản trị (BQT) hay chưa? Nếu chưa thì tại sao? Em được biết rất nhiều chung cư bị CĐT ko trả lại tiền vì họ đã tiêu cho mục đích khác rồi, họ hứa hẹn nhưng đến bao giờ thì chưa biết nữa. Ngoài ra có những khu chung cư xây dựng trước khi Luật nhà ở có hiệu lực (hình như trước 2006) thì tiền bảo trì đã tính vào giá nhà nhưng hợp đồng mua bán ko tách ra dẫn đến tranh chấp giữa CĐT và cư dân (BQT) mà ko đi đến đâu, người thiệt là cư dân.
- Thứ hai: do cái thứ nhất nên khi sửa chữa bảo trì các hạng mục của chung cư thì chi phí sẽ phải bổ đầu toàn thể cư dân (thường là bổ theo diện tích). Nguồn thu của BQT thì chỉ đủ đề làm các cái nho nhỏ thôi
- Thứ ba: BQT ko chọn nhà thầu mà cư dân sẽ bầu 1 tổ xét thầu (TXT) để làm việc chọn nhà thầu theo hình thức chào giá cạnh tranh hay đấu thầu...Sau khi TXT chấm thầu theo tiêu chí nào đó để chọn được nhà thầu thì TXT làm biên bản đề xuất để cùng BQT thương thảo hợp đồng với nhà thầu được chọn. Để bầu ra TXT này thì cũng phức tạp vì người có chuyên môn thì ko muốn vào (vì sợ đụng chạm), người ko có chuyên môn vào thì ko giải quyết vấn đề gì cả.

 

[Minh Hà ktd]

Ban quản trị là do cư dân các cụ bầu ra, đại diện cho các cụ, nói dân dã như Bác Hồ còn là đày tớ của các cụ. Có gì các cụ cứ hỏi thẳng BQT các thắc mắc này trước. Nếu hỏi hết thông tin rồi mà cụ thấy chưa thỏa đáng thì lên đây kể tiếp xem.

vâng, em thắc mắc tý pháp lý nên hỏi thôi, chứ chỗ em không vướng gì cả.

 

[Minh Hà ktd]

Phức tạp ra phết đấy cụ ạ.
- Thứ nhất : chủ đầu tư (CĐT) đã trả tiền bảo trì 2% về tài khoản của ban quản trị (BQT) hay chưa? Nếu chưa thì tại sao? Em được biết rất nhiều chung cư bị CĐT ko trả lại tiền vì họ đã tiêu cho mục đích khác rồi, họ hứa hẹn nhưng đến bao giờ thì chưa biết nữa. Ngoài ra có những khu chung cư xây dựng trước khi Luật nhà ở có hiệu lực (hình như trước 2006) thì tiền bảo trì đã tính vào giá nhà nhưng hợp đồng mua bán ko tách ra dẫn đến tranh chấp giữa CĐT và cư dân (BQT) mà ko đi đến đâu, người thiệt là cư dân.
- Thứ hai: do cái thứ nhất nên khi sửa chữa bảo trì các hạng mục của chung cư thì chi phí sẽ phải bổ đầu toàn thể cư dân (thường là bổ theo diện tích). Nguồn thu của BQT thì chỉ đủ đề làm các cái nho nhỏ thôi
- Thứ ba: BQT ko chọn nhà thầu mà cư dân sẽ bầu 1 tổ xét thầu (TXT) để làm việc chọn nhà thầu theo hình thức chào giá cạnh tranh hay đấu thầu...Sau khi TXT chấm thầu theo tiêu chí nào đó để chọn được nhà thầu thì TXT làm biên bản đề xuất để cùng BQT thương thảo hợp đồng với nhà thầu được chọn. Để bầu ra TXT này thì cũng phức tạp vì người có chuyên môn thì ko muốn vào (vì sợ đụng chạm), người ko có chuyên môn vào thì ko giải quyết vấn đề gì cả.

Cụ nói trường hợp này chuẩn rồi ạ. Trường hợp em nói quỹ bảo trì CĐT đã bàn giao cho BQT rồi. Tiền lãi hàng năm cũng khá nhiều. Quỹ còn vậy tại sao vẫn vận động ng dân đóng góp để làm? Vận động xong thì lại lấy danh nghĩ Ban quản trị để đi thực hiện ký kết các hợp đồng vs nhà cung cấp làm? Ý e hỏi như vậy đúng ko? Theo em hiểu trừ khi hết tiền thì dân bổ đầu đóng vào để duy trì như cụ đang nói.

 

[Porsche 911]

Gần đây em có đọc nhiều thông tin, tại các chung cư, Ban quản trị vận động người dân tham gia đóng tiền để chỉnh trang, sửa chữa Sảnh chung quầy bảo vệ chờ thang máy nhà chung cư.
Theo emđược biệt Ban quản trị quản lý phần tiềnđượcchủđầu tưđể lạiđể vận hành bảo trì nhà chung cư. Vậy khi sảnh xuống cấp,xấu thì việc cải tạo lại phải trích từ tiềnđó chứ sao lại bắt hộ dânđóng, và sử dụng tiềnđóng dưới dạng gì? Nếu sửa dụng tư cách pháp lý là banquản trịđichọn nhà thầuđể sửa chữa thì cũng khôngđúng vì có dùng tiền ban quản trịđâu?Các cụ cao nghĩ saoạ?

Em đã từng là Trưởng ban Quản trị nhà chung cư nên em có hiểu chút ít về vấn đề này. Em giải thích cho bác như sau:
1. Ban Quản trị được đại diện chủ sở hữu bầu ra, được chính quyền công nhận theo pháp luật là đại diện cho các chủ sở hữu của nhà chung cư. Nên về pháp lý (kể cả được thể hiện trong Quy chế tổ chức, hoạt động và thu-chi tài chính của Ban QT) thì Ban QT có quyền đứng ra vận động đóng góp từ cư dân và nguồn bên ngoài để làm những việc như bác nói ở trên.
2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là số tiền 2% từ giá bán căn hộ mà CĐT thu từ người mua (chứ không phải của CĐT để lại), nó cũng là tiền của đại diện chủ sở hữu. Ban QT được giao quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì này. Tuy nhiên, kinh phí này chỉ là 'bảo trì" tức là (sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì) các hạng mục sở hữu chung mà CĐT đã xây dựng, lắp đặt khi xây dựng, hoàn thiện nhà chung cư. Vậy, có thể có những hạng mục mà Ban QT vận động thực hiện là hạng mục xây mới (tức là không phải hạng mục mà CĐT đã thực hiện trước đó) nên kinh phí bảo trì không thể chi cho các hạng mục này.
Vì vậy, khi được đại diện chủ sở hữu đồng thuận thông qua biểu quyết trực tiếp tại hội nghị nhà chung cư hoặc thông qua biểu quyết bằng phiếu biểu quyết phát từ căn hộ thì Ban QT cũng có quyền thực hiện việc vận động sửa chữa, nâng cấp miễn là việc đó hợp lý, mang lại lợi ích chung cho cả tòa nhà, nâng cao giá trị sử dụng, tiện ích cho cư dân là mình nên ủng hộ.
(em dùng từ người mua, đại diện chủ sở hữu, cư dân nghe có thể hơi lộn xộn nhưng từ ngữ là chuẩn đấy bác ạ)

 

[37NA]

Gần đây em có đọc nhiều thông tin, tại các chung cư, Ban quản trị vận động người dân tham gia đóng tiền để chỉnh trang, sửa chữa Sảnh chung quầy bảo vệ chờ thang máy nhà chung cư.
Theo emđược biệt Ban quản trị quản lý phần tiềnđượcchủđầu tưđể lạiđể vận hành bảo trì nhà chung cư. Vậy khi sảnh xuống cấp,xấu thì việc cải tạo lại phải trích từ tiềnđó chứ sao lại bắt hộ dânđóng, và sử dụng tiềnđóng dưới dạng gì? Nếu sửa dụng tư cách pháp lý là banquản trịđichọn nhà thầuđể sửa chữa thì cũng khôngđúng vì có dùng tiền ban quản trịđâu?Các cụ cao nghĩ saoạ?

Quỹ Bảo trì chung cư cụ ở có nhiều không ? Đã về tay BQT chưa ạ? Hay vẫn đang ở CDT?

 

[Minh Hà ktd]

Em đã từng là Trưởng ban Quản trị nhà chung cư nên em có hiểu chút ít về vấn đề này. Em giải thích cho bác như sau:
1. Ban Quản trị được đại diện chủ sở hữu bầu ra, được chính quyền công nhận theo pháp luật là đại diện cho các chủ sở hữu của nhà chung cư. Nên về pháp lý (kể cả được thể hiện trong Quy chế tổ chức, hoạt động và thu-chi tài chính của Ban QT) thì Ban QT có quyền đứng ra vận động đóng góp từ cư dân và nguồn bên ngoài để làm những việc như bác nói ở trên.
2. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung là số tiền 2% từ giá bán căn hộ mà CĐT thu từ người mua (chứ không phải của CĐT để lại), nó cũng là tiền của đại diện chủ sở hữu. Ban QT được giao quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì này. Tuy nhiên, kinh phí này chỉ là 'bảo trì" tức là (sửa chữa, bảo dưỡng, bảo trì) các hạng mục sở hữu chung mà CĐT đã xây dựng, lắp đặt khi xây dựng, hoàn thiện nhà chung cư. Vậy, có thể có những hạng mục mà Ban QT vận động thực hiện là hạng mục xây mới (tức là không phải hạng mục mà CĐT đã thực hiện trước đó) nên kinh phí bảo trì không thể chi cho các hạng mục này.
Vì vậy, khi được đại diện chủ sở hữu đồng thuận thông qua biểu quyết trực tiếp tại hội nghị nhà chung cư hoặc thông qua biểu quyết bằng phiếu biểu quyết phát từ căn hộ thì Ban QT cũng có quyền thực hiện việc vận động sửa chữa, nâng cấp miễn là việc đó hợp lý, mang lại lợi ích chung cho cả tòa nhà, nâng cao giá trị sử dụng, tiện ích cho cư dân là mình nên ủng hộ.
(em dùng từ người mua, đại diện chủ sở hữu, cư dân nghe có thể hơi lộn xộn nhưng từ ngữ là chuẩn đấy bác ạ)

cảm ơn cụ ạ.

 

[formen]

Bqt có 2 cái làm căn cứ.
1. Q định t lập bqt của phường.
2. Quy chế h động của bqt.
2 cái này đều do nhân dân họp, bầu, thông qua, gửi lên phường để ra q định.
Nên cụ có thắc mắc thì cứ 1.2. Đọc kỹ xem các nội dung có phù hợp k là ra chuẩn ợ.
Bqt chỗ em đang h động rất tốt dựa trên 1.2. Trên.