Dear các ace, vài năm vừa rồi tình trạng "bỏ cọc đấu giá đát gây tác động tiêu cực đến giá BĐS" liên tục xuất hiện nhưng chưa có biện pháp ngăn chặn. Xin đề xuất ý tưởng sau để giải quyết, mời ace trao đổi/góp ý:
1. Thực hiện đấu giá đất online: hiện nhiều cty chuyên về đấu giá có công cụ, kỹ thuật để làm việc này. Làm web đấu giá online khá đơn giản về kỹ thuật (dễ hơn muasamcong hay sàn chứng khoán nhiều, các cty IT lớn như FPT/Viettel/VNPT ... làm trong nốt nhạc). Nhà nước đấu thầu quyền đấu giá online (để giao cho <10 công ty đấu giá chuyên nghiệp thực hiện, chịu trách nhiệm, hưởng hoa hồng 0.1% giá trị tài sản để vận hành các sàn đấu giá online).
2. Nhà nước quy định mọi tài sản công (đất/BĐS) nếu cần bán đấu giá thì đều phải đấu giá online. Các cơ quan nhà nước có tài sản cần bán đấu giá thì liên hệ với các công ty đấu giá để đăng chương trình đấu giá. Người dân vào các sàn này sẽ xem/theo dõi được mọi tài sản đấu giá của các nước (đã xong/kết quả đấu, đang đấu, sắp đấu).
3. Quy định Công bố rộng rãi chương trình đấu giá cho từng thửa đất/từng BĐS trước 10 ngày để các nhà đầu tư (NĐT) làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá:
- Mở tài khoản tham gia đấu giá (định danh theo CCCD). Mỗi TK chỉ mở 1 lần/sàn, dùng suốt đời, free phí mở/duy trì tài khoản.
- Chuyển tiền tạm ứng vào tài khoản ngân hàng công ty đấu giá.
4. Quy trình đấu giá online như sau:
a) Mỗi phiên đấu giá kéo dài 10 ngày, mỗi phiên cho 1 tài sản duy nhất. Mỗi sàn có thể chạy song song hàng ngàn phiên đấu giá.
b) Các nhà đầu tư liên tục trả giá, trước khi trả một mức giá mới thì phải đảm bảo số tiền đã tạm ứng > 10% giá trị tài sản tính theo giá mới (NĐT chủ động bổ xung thêm tạm ứng nếu cần). VD: có thổ đất 100m, NDT muốn trả giá 20tr/m = 2 tỷ --> thì phải đảm bảo số tiền đã tạm ứng > 10%*2 tỷ = 200tr --> thì mới trả giá được. Hệ thống tự động check số tiền tạm ứng hiện tại và không cho phép NĐT trả bước giá mới khiến cho 10%*giá trị tài sản (theo giá mới) > khoản tạm ứng. Nếu NĐT tham gia đồng thời nhiều phiên đấu giá X,Y,Z thì tổng tiền đặt cọc ở các phiên X,Y,Z phải <10% số tiền tạm ứng.
c) Hết 10 ngày, hệ thống tự động lock danh sách xếp hạng 10 NĐT từ cao đến thấp. Sau đó trong 3 ngày NĐT xếp hạng cao nhất phải nộp đủ tiền vào TK tạm ứng --> nếu quá hạn thì tịch thu luôn cọc của NĐT xếp hạng cao nhất, loại khỏi danh sách. NĐT xếp hạng thứ 2 lập tức biến thành NĐT xếp hạng 1 và lại có 3 ngày để nộp tiền. Chu trình cứ thế tiếp tục cho đến hết danh sách 10 NĐT.
d) Nếu cả 10 NĐT đều bỏ cọc thì phiên đấu giá kết thúc theo dạng "không chọn được NĐT". Sang ngày hôm sau hệ thống tự động mở lại phiên đấu giá tiếp theo.
e) NĐT nào bỏ cọc thì bị phạt thêm 10% tiền cọc trong 30 ngày. Nếu trong 30 ngày không đóng tiền phạt thì chuyển sang tòa án để cưỡng chế, đồng thời cấm vĩnh viễn mở tài khoản đấu giá trên toàn quốc.
f) Chỉ có thể rút tiền tạm ứng khỏi TK sàn đầu giá nếu NĐT không nằm trong top10 của phiên đấu giá nào đang diễn ra.
5. Khi đấu giá thành công xong, sàn đấu giá tự động sinh ra hợp đồng điện tử và các thủ tục liên quan, cấp sổ đỏ và gửi về địa chỉ của người dân luôn. Đại khái người thắng đấu giá không cần làm bất kỳ thủ tục offline nào mà hoàn toàn làm online và nhận sổ đỏ qua bưu điện.
6. Nếu thành công thì mở rộng đấu giá online bán/cho thuê cho mọi loại tài sản công khác (xe cộ, mỏ tài nguyên, quyền khai thác bến bãi, rừng, biển ...).
7. Nếu thành công thì cho phép người dân/doanh nghiệp đấu giá bán tài sản tư nhân trên các sàn này với hình thức/quy trình tương tự. Nhà nước khuyến khích bằng cách giảm 50% thuế TNCN, 50% thuế trước bạ khi mua bán tài sản trên sàn đấu giá. Người mua trên sàn đấu giá được khấu trừ khoản tiền mua này vào thu nhập chịu thuế TNCN trong 5 năm (phân bổ mỗi năm 20%, vd thắng đấu giá 5 tỷ thì mỗi năm được trừ 1 tỷ vào thu nhập chịu thuế TNCN).
Mời các ace góp ý, phản biện xem có khả thi ko? Nếu không khả thi thì cụ thể ở điểm nào, nên cải tiến như nào để khả thi hơn?
Tham khảo: Đà Nẵng dự kiến đấu giá trực tuyến hơn 100 lô đất - Báo VnExpress
1. Thực hiện đấu giá đất online: hiện nhiều cty chuyên về đấu giá có công cụ, kỹ thuật để làm việc này. Làm web đấu giá online khá đơn giản về kỹ thuật (dễ hơn muasamcong hay sàn chứng khoán nhiều, các cty IT lớn như FPT/Viettel/VNPT ... làm trong nốt nhạc). Nhà nước đấu thầu quyền đấu giá online (để giao cho <10 công ty đấu giá chuyên nghiệp thực hiện, chịu trách nhiệm, hưởng hoa hồng 0.1% giá trị tài sản để vận hành các sàn đấu giá online).
2. Nhà nước quy định mọi tài sản công (đất/BĐS) nếu cần bán đấu giá thì đều phải đấu giá online. Các cơ quan nhà nước có tài sản cần bán đấu giá thì liên hệ với các công ty đấu giá để đăng chương trình đấu giá. Người dân vào các sàn này sẽ xem/theo dõi được mọi tài sản đấu giá của các nước (đã xong/kết quả đấu, đang đấu, sắp đấu).
3. Quy định Công bố rộng rãi chương trình đấu giá cho từng thửa đất/từng BĐS trước 10 ngày để các nhà đầu tư (NĐT) làm thủ tục đăng ký tham gia đấu giá:
- Mở tài khoản tham gia đấu giá (định danh theo CCCD). Mỗi TK chỉ mở 1 lần/sàn, dùng suốt đời, free phí mở/duy trì tài khoản.
- Chuyển tiền tạm ứng vào tài khoản ngân hàng công ty đấu giá.
4. Quy trình đấu giá online như sau:
a) Mỗi phiên đấu giá kéo dài 10 ngày, mỗi phiên cho 1 tài sản duy nhất. Mỗi sàn có thể chạy song song hàng ngàn phiên đấu giá.
b) Các nhà đầu tư liên tục trả giá, trước khi trả một mức giá mới thì phải đảm bảo số tiền đã tạm ứng > 10% giá trị tài sản tính theo giá mới (NĐT chủ động bổ xung thêm tạm ứng nếu cần). VD: có thổ đất 100m, NDT muốn trả giá 20tr/m = 2 tỷ --> thì phải đảm bảo số tiền đã tạm ứng > 10%*2 tỷ = 200tr --> thì mới trả giá được. Hệ thống tự động check số tiền tạm ứng hiện tại và không cho phép NĐT trả bước giá mới khiến cho 10%*giá trị tài sản (theo giá mới) > khoản tạm ứng. Nếu NĐT tham gia đồng thời nhiều phiên đấu giá X,Y,Z thì tổng tiền đặt cọc ở các phiên X,Y,Z phải <10% số tiền tạm ứng.
c) Hết 10 ngày, hệ thống tự động lock danh sách xếp hạng 10 NĐT từ cao đến thấp. Sau đó trong 3 ngày NĐT xếp hạng cao nhất phải nộp đủ tiền vào TK tạm ứng --> nếu quá hạn thì tịch thu luôn cọc của NĐT xếp hạng cao nhất, loại khỏi danh sách. NĐT xếp hạng thứ 2 lập tức biến thành NĐT xếp hạng 1 và lại có 3 ngày để nộp tiền. Chu trình cứ thế tiếp tục cho đến hết danh sách 10 NĐT.
d) Nếu cả 10 NĐT đều bỏ cọc thì phiên đấu giá kết thúc theo dạng "không chọn được NĐT". Sang ngày hôm sau hệ thống tự động mở lại phiên đấu giá tiếp theo.
e) NĐT nào bỏ cọc thì bị phạt thêm 10% tiền cọc trong 30 ngày. Nếu trong 30 ngày không đóng tiền phạt thì chuyển sang tòa án để cưỡng chế, đồng thời cấm vĩnh viễn mở tài khoản đấu giá trên toàn quốc.
f) Chỉ có thể rút tiền tạm ứng khỏi TK sàn đầu giá nếu NĐT không nằm trong top10 của phiên đấu giá nào đang diễn ra.
5. Khi đấu giá thành công xong, sàn đấu giá tự động sinh ra hợp đồng điện tử và các thủ tục liên quan, cấp sổ đỏ và gửi về địa chỉ của người dân luôn. Đại khái người thắng đấu giá không cần làm bất kỳ thủ tục offline nào mà hoàn toàn làm online và nhận sổ đỏ qua bưu điện.
6. Nếu thành công thì mở rộng đấu giá online bán/cho thuê cho mọi loại tài sản công khác (xe cộ, mỏ tài nguyên, quyền khai thác bến bãi, rừng, biển ...).
7. Nếu thành công thì cho phép người dân/doanh nghiệp đấu giá bán tài sản tư nhân trên các sàn này với hình thức/quy trình tương tự. Nhà nước khuyến khích bằng cách giảm 50% thuế TNCN, 50% thuế trước bạ khi mua bán tài sản trên sàn đấu giá. Người mua trên sàn đấu giá được khấu trừ khoản tiền mua này vào thu nhập chịu thuế TNCN trong 5 năm (phân bổ mỗi năm 20%, vd thắng đấu giá 5 tỷ thì mỗi năm được trừ 1 tỷ vào thu nhập chịu thuế TNCN).
Mời các ace góp ý, phản biện xem có khả thi ko? Nếu không khả thi thì cụ thể ở điểm nào, nên cải tiến như nào để khả thi hơn?
Tham khảo: Đà Nẵng dự kiến đấu giá trực tuyến hơn 100 lô đất - Báo VnExpress
Chỉnh sửa cuối:
