[Funland] Định giá nhà chung cư thế nào để biết là giá cao hay thấp!

[nhaque_tb]

Nhân dịp thị trường cc đang sôi động, nhiều người bảo quá cao, nhiều cụ thì bảo hợp lý. Vậy căn cứ như nào để nói nó quá cao hay quá thấp.
Em xin góp 1 cách tính để các cụ phân tích:
Em căn cứ vào giá cho thuê, nếu giá cho thuê bằng hoặc thấp hơn lãi suất huy động 1 năm thì em nghĩ nó là hợp lý, nếu cho thuê thấp hơn 1-2% thì gọi là vùng giá cao. Nếu cao hơn 3% thì là quá cao, người mua để ở nên tạm thời đi thuê!

 

[bing-bing]

Dở hơi, giá nhà của VN chả liên quan gì đến giá thuê .

Giá thuê nó như là cốc trà đá ngồi nhâm nhi đợi nhà tăng là bán, chả có ý nghĩa mẹ gì.

Giá là theo thị trường. Cứ nhìn những dự án xung quanh, bên cạnh, mới có, cũ có, rồi mình cân nhắc nhà mình định mua giá nào hợp lý.

Các chung cư xung quanh nó đang bán cũ 60-70tr, đừng ngồi đợi dự án nào sắp mở ra bán kính độ 3km có giá dưới 60.

 

[Minh Quoc 79]

Nhân dịp thị trường cc đang sôi động, nhiều người bảo quá cao, nhiều cụ thì bảo hợp lý. Vậy căn cứ như nào để nói nó quá cao hay quá thấp.
Em xin góp 1 cách tính để các cụ phân tích:
Em căn cứ vào giá cho thuê, nếu giá cho thuê bằng hoặc thấp hơn lãi suất huy động 1 năm thì em nghĩ nó là hợp lý, nếu cho thuê thấp hơn 1-2% thì gọi là vùng giá cao. Nếu cao hơn 3% thì là quá cao, người mua để ở nên tạm thời đi thuê!

Đúng!

Nhưng chưa Đủ

Cái phần "đủ" này nó là yếu tố "mềm" gồm rất nhiều thứ để có thể phân tích, tổng hợp, ảnh hưởng,...

Đúng là phần "cứng", Đủ là phần "mềm" trong tất cả các bài học từ lý thuyết đến thực hành. Cuộc chơi nó hay nhất ở cái phần "đủ" này vì nó mềm, nó biến động, nó linh hoạt, và khó đoán định

 

[nhaque_tb]

Dở hơi, giá nhà của VN chả liên quan gì đến giá thuê .

Giá thuê nó như là cốc trà đá ngồi nhâm nhi đợi nhà tăng là bán, chả có ý nghĩa mẹ gì.

Giá là theo thị trường. Cứ nhìn những dự án xung quanh, bên cạnh, mới có, cũ có, rồi mình cân nhắc nhà mình định mua giá nào hợp lý.

Các chung cư xung quanh nó đang bán cũ 60-70tr, đừng ngồi đợi dự án nào sắp mở ra bán kính độ 3km có giá dưới 60.

Xét ngắn hạn thì giá nhà và giá thuê có thể ko song hành vì yếu tố nóng sốt của tt. Nhưng dài hạn 5 năm trở lên em nghĩ 2 yếu tố này quan hệ mật thiết với nhau. Bất kì 1 lĩnh vực nào cũng đều có yếu tố đầu cơ, đầu tư, và tiêu dùng thực nhưng yếu tố dòng tiền quyết định rất lớn đến thị trường!

 

[nhaque_tb]

Đúng!

Nhưng chưa Đủ

Cái phần "đủ" này nó là yếu tố "mềm" gồm rất nhiều thứ để có thể phân tích, tổng hợp, ảnh hưởng,...

Đúng là phần "cứng", Đủ là phần "mềm" trong tất cả các bài học từ lý thuyết đến thực hành. Cuộc chơi nó hay nhất ở cái phần "đủ" này vì nó mềm, nó biến động, nó linh hoạt, và khó đoán định

Em đang phân tích góc độ dài hạn tầm 5 năm nó mới phản ánh đúng giá trị. Còn ngắn hạn thì nó bị ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố ngoài yếu tố cung cầu nên không thể chính xác đc.

 

[dog.fearless]

Em đang phân tích góc độ dài hạn tầm 5 năm nó mới phản ánh đúng giá trị. Còn ngắn hạn thì nó bị ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố ngoài yếu tố cung cầu nên không thể chính xác đc.

Đường dài mới biết ngựa hay

 

[Minh Quoc 79]

Em đang phân tích góc độ dài hạn tầm 5 năm nó mới phản ánh đúng giá trị. Còn ngắn hạn thì nó bị ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố ngoài yếu tố cung cầu nên không thể chính xác đc.

Thế nào là thời gian đầu tư ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với bđs tại VN?
Không có một định nghĩa nào cụ thể, nhưng thời gian đầu tư ngắn, trung và dài hạn đối với bđs khác với các lĩnh vực có thanh khoản cao hơn như chứng khoán, tiền số,... Mặt khác, ở thị trường VN thì định nghĩa này còn riêng biệt hơn cả do nhiều yếu tố (ví dụ như thời gian quy hoạch và hoàn thành quy hoạch khó đúng với kế hoạch đề ra,...)
Đối với bđs thì yếu tố mềm ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Cung - Cầu khu vực đó chỉ là kết quả, còn nguyên nhân để hình thành nên kết quả này do rất nhiều yếu tố khác. Chẳng hạn như Luật đầu tư, kinh doanh bđs sắp được thông qua cũng là một bước ngoặt mới cho thị trường bđs tại HN nói riêng và toàn thị trường nói chung
Khác nhiều đấy
Không thể lặp lại cách thành công của hôm qua để áp dụng cho hôm nay được...

 

[AnhSơn_ThầnGió]

Vậy nhà chưa sửa cho thuê 5tr. Bỏ 200tr sửa đẹp đẽ cho thuê dc 10tr. Thì giá nhà x2 ah

 

[anphudong]

Em thường so sánh với giá đất có vị trí tương tự. Nếu đơn giá C/C bằng 1/2 hay 1/3 thì có thể chấp nhận, còn nó tăng gần bằng đơn giá đất tức là nó thổi bong bóng rồi. mua vào chỉ có thua lỗ thôi.

 

[BloodOwl87]

Thế nào là thời gian đầu tư ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với bđs tại VN?
Không có một định nghĩa nào cụ thể, nhưng thời gian đầu tư ngắn, trung và dài hạn đối với bđs khác với các lĩnh vực có thanh khoản cao hơn như chứng khoán, tiền số,... Mặt khác, ở thị trường VN thì định nghĩa này còn riêng biệt hơn cả do nhiều yếu tố (ví dụ như thời gian quy hoạch và hoàn thành quy hoạch khó đúng với kế hoạch đề ra,...)
Đối với bđs thì yếu tố mềm ảnh hưởng bởi rất nhiều yếu tố. Cung - Cầu khu vực đó chỉ là kết quả, còn nguyên nhân để hình thành nên kết quả này do rất nhiều yếu tố khác. Chẳng hạn như Luật đầu tư, kinh doanh bđs sắp được thông qua cũng là một bước ngoặt mới cho thị trường bđs tại HN nói riêng và toàn thị trường nói chung
Khác nhiều đấy
Không thể lặp lại cách thành công của hôm qua để áp dụng cho hôm nay được...

Một điểm mấu chốt là luật thuế bđs được lấy ý kiến năm 2025, nhiều khả năng sẽ tác động cực kỳ lớn đến tình hình đầu tư bds trong nước. Ko biết bao giờ có dự thảo.

 

[truongvoky1981]

Giá MG đăng cộng 1 tỷ là ra giá chuẩn

 

[ducthang85]

em học chuyên nghành định giá thì về cơ bản định giá nhà nó có 2 cách dùng phổ biến là phương pháp so sánh và phương pháp vốn hóa có nghĩa là khai thác bao tiền trong một thời gian nhất định thì sẽ suy ra giá trị của 1 cái nhà nhưng tới thời điểm hiện tại thì phương pháp nào cũng có cái dở và cái hay của nó và cái quyết định giá đó thì nó bây giờ hầu như lại lệ thuộc vào cung cầu . Em nói đơn giản là thế này nếu mà dùng so sánh trong khi khu đó có vài nhà chả có ai bán thì cũng chả so sánh được và phương pháp so sánh thì lại càng không làm được trong một thị trường quá là sôi động và kể cả là thị trường quá là ảm đạm . còn phương pháp vốn hóa thì nó lại càng dở đó là nó chỉ nhìn vào số tiền mà bđs đó có thể khai thác được trong khi cái đó bây giờ quá lỗi thời , tại sao lại lỗi thời vì bđs không chỉ là một cái nhà để ở hay để khai thác , nó còn có giá trị tinh thần trong đó mà cái giá trị tinh thần thì thời điểm này nó còn thậm chí cao hơn giá trị vật chất , em ví dụ thế này , một căn biệt thự trong một khu vực rất vip chẳng hạn , cho thuê chả đáng bao tiền nhưng giá của nó rất cao , vì nó thể hiện đẳng cấp của người sở hữu , hay là trong khu đô thị đó nó có an ninh đảm bảo , môi trường sống tốt thì cũng chả cho thuê được giá cao nhưng giá trị thì lại rất cao vì người có tiền thì người ta lại không quan tâm tới việc cho thuê mà người ta lại quan tâm là con cái người ta ở đó thì có yên tâm không , bạn bè hàng xóm của mình như nào , hoàn toàn giá trị tinh thần nên về cơ bản là do cung cầu quyết định

 

[Minh Quoc 79]

Đúng!

Nhưng chưa Đủ

Cái phần "đủ" này nó là yếu tố "mềm" gồm rất nhiều thứ để có thể phân tích, tổng hợp, ảnh hưởng,...

Đúng là phần "cứng", Đủ là phần "mềm" trong tất cả các bài học từ lý thuyết đến thực hành. Cuộc chơi nó hay nhất ở cái phần "đủ" này vì nó mềm, nó biến động, nó linh hoạt, và khó đoán định

Còn nếu nói về quy định hiện hành của NN trong việc xác định giá đất thì hiện nay có 5 pp xác định giá đất (đang trình sửa thành 4 và quan trọng nhất là báo cáo chỉ là Tư Vấn chứ không phải là quyết định), gồm: pp so sánh trực tiếp, pp triết trừ, pp thu nhập, pp thặng dư và pp hệ số điều chỉnh giá đất.
Các pp này được xác định đối với các diện tích đất có nguồn gốc nhà nước nhưng cũng có thể được dùng để xác định đối với các mảnh đất tư nhân để tham khảo + với xác định giá trị (còn lại) theo suất đầu tư của các công trình xdcb, vật kiến trúc,...trên đất

Bố cháu là thành viên VVA của bác NTT cũng mười mấy năm rồi. Thời gian vừa qua cũng là thời gian xám của ngành TĐG VN...

 

[BloodOwl87]

Còn nếu nói về quy định hiện hành của NN trong việc xác định giá đất thì hiện nay có 5 pp xác định giá đất (đang trình sửa thành 4 và quan trọng nhất là báo cáo chỉ là Tư Vấn chứ không phải là quyết định), gồm: pp so sánh trực tiếp, pp triết trừ, pp thu nhập, pp thặng dư và pp hệ số điều chỉnh giá đất.
Các pp này được xác định đối với các diện tích đất có nguồn gốc nhà nước nhưng cũng có thể được dùng để xác định đối với các mảnh đất tư nhân để tham khảo + với xác định giá trị (còn lại) theo suất đầu tư của các công trình xdcb, vật kiến trúc,...trên đất

Bố cháu là thành viên VVA của bác NTT cũng mười mấy năm rồi. Thời gian vừa qua cũng là thời gian xám của ngành TĐG VN...

Mấy ông cục Ql giá bộ tc bị bắt nhỉ. Em trước cũng làm ở Bộ.

 

[Minh Quoc 79]

Mấy ông cục Ql giá bộ tc bị bắt nhỉ. Em trước cũng làm ở Bộ.

Vâng cụ
Toàn các cụ hiền lành, tốt bụng,... Âu cũng là do cái số

Trước đây cụ làm Cục, Vụ nào?

 

[BloodOwl87]

Vâng cụ
Toàn các cụ hiền lành, tốt bụng,... Âu cũng là do cái số

Trước đây cụ làm Cục, Vụ nào?

Em làm datc.

 

[Minh Quoc 79]

Em làm datc.

Oh
Bố cháu chơi với chú Đ Đ T. Hồi chú Đ Đ T ở đó thì cháu có lon ton đi với bố cháu sang đó chơi

Sau chú đó về TĐ BV, bây giờ thì về Lốt...

Buồn

 

[BloodOwl87]

Oh
Bố cháu chơi với chú Đ Đ T. Hồi chú Đ Đ T ở đó thì cháu có lon ton đi với bố cháu sang đó chơi

Sau chú đó về TĐ BV, bây giờ thì về Lốt...

Buồn

Bố em trước cũng vụ trưởng bộ Tc, khéo bố cụ cũng quen bố em.
Còn cụ M bv giờ lại về datc . Lđ nào phong trào nấy hết nhỉ.

 

[Minh Quoc 79]

Bố em trước cũng vụ trưởng bộ Tc, khéo bố cụ cũng quen bố em.

Để cháu về hỏi bố cháu ạ
Quên chưa hỏi Cụ nhà mình VT vụ nào và thời gian Bộ trưởng nào ạ
Cháu cũng hay lon ton lên đó nên biết chút
Hì hì

 

[BloodOwl87]

Để cháu về hỏi bố cháu ạ
Quên chưa hỏi Cụ nhà mình VT vụ nào và thời gian Bộ trưởng nào ạ
Hì hì

Nói về tdg thì có cty dcsc trước của bộ giờ cph xong lại dính vụ vtp, vãi xoài. Cty đó em cũng đi họp đhcđ rồi.