Đất nội thành Hà Nội - Sài Gòn bắt đầu vào sóng lớn ?

[Lái phi thuyền]

Chào các cụ !
Bấy lâu nay báo đài liên tục cập nhật các cơn sốt đất nền ngoại thành Sài Gòn rồi đến ngoại thành Hà Nội. Trong khi đất nội thành thì yên ắng lèo tèo
Từ một tuần nay em bắt đầu nghe báo đài, rồi thì báo cáo xyz và cả báo lá cải pháo nhau về tình trạng đang manh nha cơn sốt đất nội thành ở các Quận.
Và đây là một ví dụ: http://kinhdoanh.vnexpress.net/tin-tuc/bat-dong-san/gia-dat-quanh-pho-di-bo-bui-vien-tang-dot-bien-3623068.htm
Xin ý kiến của các cụ thông thái thời điểm này có nên mua đất nền nội thành để đầu tư không ?

 

[kvboto]

Nội thành làm gìi còn đất nền, nếu còn thì cũng trên 10-15 tỷ/nền thì đã sốt sẵn rồi, HN có mấy dự án liền kề trong nội thành bán chật vật lắm ạ

 

[Lái phi thuyền]

Nội thành làm gìi còn đất nền, nếu còn thì cũng trên 10-15 tỷ/nền thì đã sốt sẵn rồi, HN có mấy dự án liền kề trong nội thành bán chật vật lắm ạ

Đất thổ cư mà cụ. Mua bán thanh khoản trở lại

 

[Honghen2008]

Cụ hiến kế xem nên mua ở đâu đi ạ

 

[Lái phi thuyền]

Cụ hiến kế xem nên mua ở đâu đi ạ

Nội thành em thích ở Cầu Giấy với các lô diện tích dưới 45m2 dễ mua bán

 

[Milano2011]

Link die rôi

 

[Dan du an]

Đất nền tăng lại là điều dễ hiểu sau khi người dân hiểu ở chung cư có cái hay cái dở và đất nền cũng vậy. Đợt trước toàn tuyên truyền kiểu đất nền là cực kỳ vớ vẩn và chung cư mới là văn minh.

 

[Vegeta79]

bây h mà vẫn còn sốt đất á

 

[mAd_lOvE]

Dù gì em vẫn thích ở nhà đất nền hơn CC, dù là trong ngõ.

 

[cerat]

Các cụ bảo tăng sao e thấy có mấy cụ giao bán nhà trên này mấy tháng rồi ko trôi. Lần rao sau đều giảm so vs lần trước đó???? Hay các cụ định tạo sóng ảo

 

[nvtung1]

Chứng tỏ tiền lại đang mất giá các Cụ ạ.

 

[bocaplua]

Em chả thấy sóng sánh gì cả? Đất ngỏ Cầu Giấy nhà em vẫn giảm đều theo từng năm.

 

[Lái phi thuyền]

Các cụ bảo tăng sao e thấy có mấy cụ giao bán nhà trên này mấy tháng rồi ko trôi. Lần rao sau đều giảm so vs lần trước đó???? Hay các cụ định tạo sóng ảo

Giá thị trường đang 75 triệu/m2 có cụ rao bán tận 100 triệu/m2 thì rao đến cuối năm may ra mới bán được.
Cứ rao bán rẻ hơn thị trường vài giá xem sáng rao thì chiều đã có chủ mới

 

[cerat]

Giá thị trường đang 75 triệu/m2 có cụ rao bán tận 100 triệu/m2 thì rao đến cuối năm may ra mới bán được.
Cứ rao bán rẻ hơn thị trường vài giá xem sáng rao thì chiều đã có chủ mới

đất bây giờ bán đâu có dễ, mấy báo lá cải biết gì mà nổi sóng với sánh

 

[Lái phi thuyền]

đất bây giờ bán đâu có dễ, mấy báo lá cải biết gì mà nổi sóng với sánh

Cụ có lô đất nào để bán rẻ chút không. Đánh tiếng cái biết ngay, trên phòng tài nguyên huyện Đông Anh chen nhau lấy số thứ tự sang tên chuyển nhượng. Không lẽ khó bán mà người đi giao dịch lúc nào cũng đông thế hả cụ ?

 

[hadu]

Muốn đánh giá được khả năng tăng giá hay giảm giá của đất nội thành cần nắm rõ các đặc điểm của nó để phân tích. Đất nội thành có mấy đặc điểm thế này:
1/ Tính khan hiếm: Các vị trí đất tốt đều có chủ nên việc mua bán đa phần phải thông qua hoạt động M&A mua lại doanh nghiệp sau đó phát triển dự án, bán hàng. Hoạt động mua lại tạo ra chênh lệch địa tô, khiến cho giá vốn đầu vào của CĐT tăng cao => Giá bán cao. Đất trong dân vị trí đẹp cũng rất khó mua và giá thường cao.
2/ Chi phí đầu vào cao: các cụ làm BĐS đặc biệt ở HN không còn lạ gì, các vị trí đất còn lại có thể xin làm dự án hoặc chuyển đổi mục đích bây giờ đều chịu chi phí khá cao. Tiền sử dụng đất bây giờ tính theo phương pháp thặng dư hoặc áp dụng hệ số K rất cao so với khung giá. Cộng thêm các chi phí mềm khác nên đã đẩy chi phí đầu vào của CĐT cao => Giá đầu ra phải tăng mới có lợi nhuận.
3/ Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê thấp: Giá nhà đất cao (cả nhà dự án và nhà dân) trong khi giá cho thuê thấp. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê nhà thông thường chỉ ở mức tối đa 3-4%, không bù đắp được lãi tiền gửi NH chứ chưa nói đến lãi vay. Tuy vậy tâm lý mua nắm giữ nhà đất vẫn là xu thế chủ đạo của người miền Bắc nói chung. Xu thế này chỉ có thể thay đổi dần theo thời gian và khi Chính phủ áp thuế nhà đất.
=> Nhận định: Giá đất nội thành hiện đang tăng và khả năng trong ngắn hạn 1-2 năm tới sẽ còn tăng do chi phí đầu vào cao.
=> Lời khuyên cho các cụ muốn đầu tư đất: (1) hiện giờ giá vốn đất nội thành tối thiểu cũng phải 20-30tr/m2 => Nên tìm mua các dự án có quy hoạch tốt, CĐT đã lấy đất từ trước (giá vốn thấp) và có giá bán thấp vừa phải vì sau này rất khó để tìm mua 1 vị trí đất nội thành giá tốt; (2) Nếu mua đất trong khu dân cư chỉ nên mua đất mặt đường ô tô tránh, đất trong ngõ ngách không có cửa gì để lên, trừ khi giá phải giảm mạnh, hơn nữa loại này thanh khoản kém; (3) Sử dụng vay nợ ít, nên có tối thiểu 60% tiền mua.

 

[kimthanh_jsc]

Muốn đánh giá được khả năng tăng giá hay giảm giá của đất nội thành cần nắm rõ các đặc điểm của nó để phân tích. Đất nội thành có mấy đặc điểm thế này:
1/ Tính khan hiếm: Các vị trí đất tốt đều có chủ nên việc mua bán đa phần phải thông qua hoạt động M&A mua lại doanh nghiệp sau đó phát triển dự án, bán hàng. Hoạt động mua lại tạo ra chênh lệch địa tô, khiến cho giá vốn đầu vào của CĐT tăng cao => Giá bán cao. Đất trong dân vị trí đẹp cũng rất khó mua và giá thường cao.
2/ Chi phí đầu vào cao: các cụ làm BĐS đặc biệt ở HN không còn lạ gì, các vị trí đất còn lại có thể xin làm dự án hoặc chuyển đổi mục đích bây giờ đều chịu chi phí khá cao. Tiền sử dụng đất bây giờ tính theo phương pháp thặng dư hoặc áp dụng hệ số K rất cao so với khung giá. Cộng thêm các chi phí mềm khác nên đã đẩy chi phí đầu vào của CĐT cao => Giá đầu ra phải tăng mới có lợi nhuận.
3/ Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê thấp: Giá nhà đất cao (cả nhà dự án và nhà dân) trong khi giá cho thuê thấp. Tỷ suất lợi nhuận từ cho thuê nhà thông thường chỉ ở mức tối đa 3-4%, không bù đắp được lãi tiền gửi NH chứ chưa nói đến lãi vay. Tuy vậy tâm lý mua nắm giữ nhà đất vẫn là xu thế chủ đạo của người miền Bắc nói chung. Xu thế này chỉ có thể thay đổi dần theo thời gian và khi Chính phủ áp thuế nhà đất.
=> Nhận định: Giá đất nội thành hiện đang tăng và khả năng trong ngắn hạn 1-2 năm tới sẽ còn tăng do chi phí đầu vào cao.
=> Lời khuyên cho các cụ muốn đầu tư đất: (1) hiện giờ giá vốn đất nội thành tối thiểu cũng phải 20-30tr/m2 => Nên tìm mua các dự án có quy hoạch tốt, CĐT đã lấy đất từ trước (giá vốn thấp) và có giá bán thấp vừa phải vì sau này rất khó để tìm mua 1 vị trí đất nội thành giá tốt; (2) Nếu mua đất trong khu dân cư chỉ nên mua đất mặt đường ô tô tránh, đất trong ngõ ngách không có cửa gì để lên, trừ khi giá phải giảm mạnh, hơn nữa loại này thanh khoản kém; (3) Sử dụng vay nợ ít, nên có tối thiểu 60% tiền mua.

phân tích rất hay

 

[Lái phi thuyền]

phân tích rất hay

Tình hình còn phải đi tham khảo thực tế nữa cụ ạ

 

[hieupv16]

TP Hồ Chí Minh thì không biết, riêng ở HN 4 quận trung tâm thì đất cứ tăng dần đều thôi nhưng không sốt được đâu vì chẳng có yếu tố để tạo sóng, giá tăng tuỳ theo:
- vị trí như mặt đường thì tăng nhiều hơn ngõ
- khu vực: khu vip thì tăng nhiều, khu trũng thì tăng nhưng tăng rất chậm
- ...
Nói chung so với lãi suất ngân hàng thì nơi tăng nhiều cũng chỉ hơn 1 chút thôi. Còn thực tế kinh tế năm nay đang khó khăn lắm, sang năm còn khó khăn hơn nên không có sóng đâu.

 

[otoboi]

Giá thị trường đang 75 triệu/m2 có cụ rao bán tận 100 triệu/m2 thì rao đến cuối năm may ra mới bán được.
Cứ rao bán rẻ hơn thị trường vài giá xem sáng rao thì chiều đã có chủ mới

Cụ nói chuẩn, em có cái nhà 2,5 tầng trên đất gần 70m2 ở ĐA. Có ông cứ gạ gầm đòi mua vì em nửa đùa nửa thật bảo bán tỉ mốt