Các cụ giải ngố giúp Em về ưu đãi lãi suất mua chung cư.

[luyenok]

Em ko rõ cái này nên nhờ các cụ nào có kinh nghiệm giải thích chút. Ví dụ 1 dự án chung cư đang triển khai và có ngân hàng ABC hỗ trợ vay tới 70% như sau:

- Phương án 1: Ngân hàng giải ngân theo đúng các đợt thanh toán (ví dụ 6 đợt) - hỗ trợ lãi suất 0% tới khi nhận nhà.
- Phương án 2: Ngân hàng giải ngân ngay 70% – hỗ trợ hỗ trợ lãi suất 0% tới khu nhận nhà.

Em ko rõ 2 phương án sẽ khác nhau như nào, đều 0% lãi suất cả. Và nếu chơi cái nhày thì mình sẽ phải trả dần hàng tháng cho đến khi nhận nhà là phải trả hết gốc hay như nào ?

Cảm ơn các cụ.

 

[MBer]

Em ko rõ cái này nên nhờ các cụ nào có kinh nghiệm giải thích chút. Ví dụ 1 dự án chung cư đang triển khai và có ngân hàng ABC hỗ trợ vay tới 70% như sau:

- Phương án 1: Ngân hàng giải ngân theo đúng các đợt thanh toán (ví dụ 6 đợt) - hỗ trợ lãi suất 0% tới khi nhận nhà.
- Phương án 2: Ngân hàng giải ngân ngay 70% – hỗ trợ hỗ trợ lãi suất 0% tới khu nhận nhà.

Em ko rõ 2 phương án sẽ khác nhau như nào, đều 0% lãi suất cả. Và nếu chơi cái nhày thì mình sẽ phải trả dần hàng tháng cho đến khi nhận nhà là phải trả hết gốc hay như nào ?

Cảm ơn các cụ.

Chào cụ.
1, Ở phương án 1 thì mỗi đợt giải ngân, cụ chỉ trả gốc lãi trên số tiền giải ngân thôi (giả sử hợp đồng vay 1tỷ mà giải ngân đợt đầu 100tr thì chỉ trả gốc lãi trên 100tr) Trả như vậy thì áp lực tài chính sẽ thấp hơn và cũng thoải mái hơn trong việc cân đối dòng tiền của mình.

2, Ở phương án 2 thì cụ sẽ phải trả gốc lãi với toàn bộ số tiền vay (giả sử hợp đồng vay 1 tỷ, giải ngân ngay 1 tỷ, thì chịu gốc lãi trên 1 tỷ)

3, Một điểm khác biệt nữa là ở phương án 2, thời gian hỗ trợ lãi suất 0% sẽ ít hơn phương án 1. Lý do là bởi CĐT sẽ tính thời gian hỗ trợ lãi suất từ thời điểm giải ngân khoản vay đầu tiên đến khi bàn giao nhà. Mà thời điểm giải ngân ở phương án 2 thì rất sát thời điểm bàn giao nhà rồi. Nên khoản lãi suất được CĐT hỗ trợ là rất ít. Vì vậy khách hàng nên chọn giải ngân theo phương án 1 sẽ lợi hơn.

4, Thời gian vay tối đa thường là 20 năm (có thể tất toán trước hạn) tức là đến lúc bàn giao cụ không phải trả hết gốc,mà cụ trả đều trong vòng 20 năm (giả sử vay 1 tỷ thì mỗi tháng trả gốc 4tr2) Lãi thì tính trên dư nợ thực tế giảm dần.
Một số thông tin của em để cụ tham khảo ạ.

 

[cia1591991]

Cụ có hợp đồng đưa lên em xem với, nhưng em nghĩ với các khoản vay này thì giá trị hợp đồng ký sẽ khác nhau, bởi CĐT đã cộng lãi xuất của cụ vào giá căn hộ

 

[luyenok]

Chào cụ.
1, Ở phương án 1 thì mỗi đợt giải ngân, cụ chỉ trả gốc lãi trên số tiền giải ngân thôi (giả sử hợp đồng vay 1tỷ mà giải ngân đợt đầu 100tr thì chỉ trả gốc lãi trên 100tr) Trả như vậy thì áp lực tài chính sẽ thấp hơn và cũng thoải mái hơn trong việc cân đối dòng tiền của mình.

Gốc lãi là như nào cụ, ví dụ 1 tỷ chia đều làm 5 đợt vào các tháng 2, 4, 6, 8, 10.

3, Một điểm khác biệt nữa là ở phương án 2, thời gian hỗ trợ lãi suất 0% sẽ ít hơn phương án 1. Lý do là bởi CĐT sẽ tính thời gian hỗ trợ lãi suất từ thời điểm giải ngân khoản vay đầu tiên đến khi bàn giao nhà. Mà thời điểm giải ngân ở phương án 2 thì rất sát thời điểm bàn giao nhà rồi. Nên khoản lãi suất được CĐT hỗ trợ là rất ít. Vì vậy khách hàng nên chọn giải ngân theo phương án 1 sẽ lợi hơn.

E tưởng giải ngân ngay thì sẽ xa thời điểm bàn giao nhà hơn chứ, ví dụ quý II 2018 mới bàn giao nhà.

 

[MBer]

Gốc lãi là như nào cụ, ví dụ 1 tỷ chia đều làm 5 đợt vào các tháng 2, 4, 6, 8, 10.

E tưởng giải ngân ngay thì sẽ xa thời điểm bàn giao nhà hơn chứ, ví dụ quý II 2018 mới bàn giao nhà.

1. Giả sử cụ vay trong 20 năm, ls 11%/năm, giải ngân đợt đầu tiên 200tr.
Gốc trả đều hàng tháng sẽ = (200tr : 240).
Còn lãi sẽ tính = (200tr * 11% : 12)
Cứ cộng 2 khoản trên vào sẽ ra gốc lãi phải trả cho NH tháng đầu tiên. Các tháng sau thì số tiền phải trả sẽ giảm dần do lãi tính trên dư nợ giảm dần.
Sau đó đến tháng 4, 6, 8, 10 cụ giải ngân thêm mỗi đợt 200tr, cách tính sẽ tương tự như trên (chỉ thay đổi ở thời gian vay) và số tiền gốc lãi phải trả cho khoản giải ngân sau sẽ cộng dồn với số tiền phải trả cho 200tr đầu tiên.

2. Để giải ngân ngay 70% giá trị căn hộ trong 1 lần duy nhất thì đó phải là thời điểm bàn giao nhà. Không thể sớm hơn được vì ngân hàng giải ngân chuyển khoản vào tài khoản của CĐT căn cứ trên Thông báo nộp tiền. Mà Thông báo nộp tiền của CĐT sẽ gửi theo từng đợt, phù hợp với tiến độ xây dựng dự án. Không có trường hợp nào mới xây được vài tầng mà bắt khách hàng nộp luôn 70% cả, như thế là trái luật xây dựng.
Đến thời điểm bàn giao nhà, khách hàng đã đóng được 95% giá trị căn hộ cho CĐT rồi, khi đó NH mới giải ngân bù đắp 70% giá trị căn hộ cho khách hàng.

 

[ducnc11]

Chào cụ.
1, Ở phương án 1 thì mỗi đợt giải ngân, cụ chỉ trả gốc lãi trên số tiền giải ngân thôi (giả sử hợp đồng vay 1tỷ mà giải ngân đợt đầu 100tr thì chỉ trả gốc lãi trên 100tr) Trả như vậy thì áp lực tài chính sẽ thấp hơn và cũng thoải mái hơn trong việc cân đối dòng tiền của mình.

2, Ở phương án 2 thì cụ sẽ phải trả gốc lãi với toàn bộ số tiền vay (giả sử hợp đồng vay 1 tỷ, giải ngân ngay 1 tỷ, thì chịu gốc lãi trên 1 tỷ)

3, Một điểm khác biệt nữa là ở phương án 2, thời gian hỗ trợ lãi suất 0% sẽ ít hơn phương án 1. Lý do là bởi CĐT sẽ tính thời gian hỗ trợ lãi suất từ thời điểm giải ngân khoản vay đầu tiên đến khi bàn giao nhà. Mà thời điểm giải ngân ở phương án 2 thì rất sát thời điểm bàn giao nhà rồi. Nên khoản lãi suất được CĐT hỗ trợ là rất ít. Vì vậy khách hàng nên chọn giải ngân theo phương án 1 sẽ lợi hơn.

4, Thời gian vay tối đa thường là 20 năm (có thể tất toán trước hạn) tức là đến lúc bàn giao cụ không phải trả hết gốc,mà cụ trả đều trong vòng 20 năm (giả sử vay 1 tỷ thì mỗi tháng trả gốc 4tr2) Lãi thì tính trên dư nợ thực tế giảm dần.
Một số thông tin của em để cụ tham khảo ạ.

Mục 3: Phương án 2 khách vay thì giải ngân luôn chứ có CDT nào đi chờ đến sắp bàn giao nhà mới nhận tiền ngân hàng hả cụ? Nhiều dự án chọn phương án 2 còn đc giảm giá.

Em ko rõ cái này nên nhờ các cụ nào có kinh nghiệm giải thích chút. Ví dụ 1 dự án chung cư đang triển khai và có ngân hàng ABC hỗ trợ vay tới 70% như sau:

- Phương án 1: Ngân hàng giải ngân theo đúng các đợt thanh toán (ví dụ 6 đợt) - hỗ trợ lãi suất 0% tới khi nhận nhà.
- Phương án 2: Ngân hàng giải ngân ngay 70% – hỗ trợ hỗ trợ lãi suất 0% tới khu nhận nhà.

Em ko rõ 2 phương án sẽ khác nhau như nào, đều 0% lãi suất cả. Và nếu chơi cái nhày thì mình sẽ phải trả dần hàng tháng cho đến khi nhận nhà là phải trả hết gốc hay như nào ?

Cảm ơn các cụ.

Với em thì em thích phương án 2 hơn, CDT sẽ trả lãi cho mình nhiều hơn, còn phương án 1 đợt giải ngân cuối có khi vừa giải ngân cụ đã nhận nhà thì coi như ko đc hỗ trợ lãi 0% ần giải ngân cuối

 

[luyenok]

Em vẫn tù mù quá, như vậy khi nào E phải trả gốc, Em đang hiểu thô sơ như sau:
Nếu chọn PA 1, tức là bank giải ngân theo tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư thì mình ko cần quan tâm gì cả, đến ngày là bank thay mình nộp tiền cho chủ đầu tư, và mình ko phải chịu lãi gì hết. Đến khi bàn giao nhà thì:
- Nếu mình vẫn vay thì phải trả lãi, tức là chỉ đc 0% lãi suất đến khi nhận nhà, còn khi nhận nhà rồi thì bắt đầu chịu lãi
hoặc
- thanh toán hết gốc cho bank (số tiền bank đã ứng ra cho CĐT) và kết thúc mọi chuyện, không chơi với nhau nữa.

E đang hiểu như vậy, còn như cụ MBer nói thì Em đang ko thấy cái ưu đãi lãi suất 0% ở đâu cả.

 

[MBer]

Em vẫn tù mù quá, như vậy khi nào E phải trả gốc, Em đang hiểu thô sơ như sau:
Nếu chọn PA 1, tức là bank giải ngân theo tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư thì mình ko cần quan tâm gì cả, đến ngày là bank thay mình nộp tiền cho chủ đầu tư, và mình ko phải chịu lãi gì hết. Đến khi bàn giao nhà thì:
- Nếu mình vẫn vay thì phải trả lãi, tức là chỉ đc 0% lãi suất đến khi nhận nhà, còn khi nhận nhà rồi thì bắt đầu chịu lãi
hoặc
- thanh toán hết gốc cho bank (số tiền bank đã ứng ra cho CĐT) và kết thúc mọi chuyện, không chơi với nhau nữa.

E đang hiểu như vậy, còn như cụ MBer nói thì Em đang ko thấy cái ưu đãi lãi suất 0% ở đâu cả.

Cụ hiểu đúng rồi đấy.
Nhưng em chỉ bổ sung thế này để cụ hiểu hơn, Ngân hàng không có gói 0%. Thường là 7,5% hoặc 8,5% cố định trong 1 đến 2 năm đầu.
Tuy nhiên, để bán được hàng, CĐT cam kết hỗ trợ toàn bộ lãi cho khách hàng.
Hàng tháng, khách hàng chỉ trả gốc, còn lãi thì CĐT trả hộ. Cũng có trường hợp, CĐT trả luôn tất cả lãi trong 1 lần.
Em đang nghĩ là cụ hiểu nhầm rằng NH có gói ls 0%.

 

[ducnc11]

Em vẫn tù mù quá, như vậy khi nào E phải trả gốc, Em đang hiểu thô sơ như sau:
Nếu chọn PA 1, tức là bank giải ngân theo tiến độ đóng tiền của chủ đầu tư thì mình ko cần quan tâm gì cả, đến ngày là bank thay mình nộp tiền cho chủ đầu tư, và mình ko phải chịu lãi gì hết. Đến khi bàn giao nhà thì:
- Nếu mình vẫn vay thì phải trả lãi, tức là chỉ đc 0% lãi suất đến khi nhận nhà, còn khi nhận nhà rồi thì bắt đầu chịu lãi
hoặc
- thanh toán hết gốc cho bank (số tiền bank đã ứng ra cho CĐT) và kết thúc mọi chuyện, không chơi với nhau nữa.

Từ lúc vay l
E đang hiểu như vậy, còn như cụ MBer nói thì Em đang ko thấy cái ưu đãi lãi suất 0% ở đâu cả.

Từ lúc vay là cụ đã phải trả gốc hàng tháng rồi ạ,
PA 1: thì cụ hiểu tương đối đúng rồi, tuy nhiên đến ngày nhận nhà cụ ko vay nữa trả tiền luôn cho bank thì chịu phí trả nợ trước hạn nhé (phí bao nhiêu tùy bank)
PA 2: em ví dụ luôn cho cụ 1 dự án Vietcombank cho vay:

Ngay sau 15 ngày cụ ký hợp đồng là bank giải ngân 65%, CDT chiết khấu thêm cho cụ 2% của khoản vay 65% đấy.
Cụ sẽ được miễn lãi đên khi bàn giao nhà (vẫn phải trả gốc hàng tháng), sau đó vay tếp thì trả lãi như bt` nhé.
Ko biết cụ rõ chưa ?
Vậy nên em mới bảo cụ vay theo PA 2 thì tốt hơn vì đc chiết khấu, và lãi suất CDT hỗ trợ cho mình cũng nhiều hơn

 

[MBer]

Mục 3: Phương án 2 khách vay thì giải ngân luôn chứ có CDT nào đi chờ đến sắp bàn giao nhà mới nhận tiền ngân hàng hả cụ? Nhiều dự án chọn phương án 2 còn đc giảm giá.

Với em thì em thích phương án 2 hơn, CDT sẽ trả lãi cho mình nhiều hơn, còn phương án 1 đợt giải ngân cuối có khi vừa giải ngân cụ đã nhận nhà thì coi như ko đc hỗ trợ lãi 0% ần giải ngân cuối

Ở phương án 2 thì CĐT đang làm sai quy định (cụ đọc điều 57, luật kinh doanh bất động sản) vì thế e mới tư vấn cho cụ chủ theo hướng vay bù đắp để giảm thiểu rủi ro cho cả NH và người vay.

 

[luyenok]

như vậy là phải trả gốc hàng tháng ngay từ lần giải ngân đầu tiên à các cụ, có ưu đãi đến khi nhận nhà mới trả gốc ko ?

 

[ducnc11]

như vậy là phải trả gốc hàng tháng ngay từ lần giải ngân đầu tiên à các cụ, có ưu đãi đến khi nhận nhà mới trả gốc ko ?

tùy dự án cụ ạ. Có dự án đc ân hạn gốc 1 năm đấy. Mà cụ định đầu cơ à

 

[ducnc11]

Ở phương án 2 thì CĐT đang làm sai quy định (cụ đọc điều 57, luật kinh doanh bất động sản) vì thế e mới tư vấn cho cụ chủ theo hướng vay bù đắp để giảm thiểu rủi ro cho cả NH và người vay.

thế thì nhiều dự án sai lắm hihi

 

[MBer]

thế thì nhiều dự án sai lắm hihi

Một số thôi chứ cũng không nhiều đâu. Em cũng chưa biết CĐT họ lách thế nào.
Nếu mua chung cư theo PA2 nghĩa là cụ chủ đã nộp hết 100% giá trị căn hộ nhưng nhà thì vẫn chưa được nhận, mới xây được vài tầng, có khi còn chưa đến căn mình mua. Giả sử như chậm tiến độ thì chả biết bao giờ mới được nhận nhà, trong khi tiền thì đã đóng hết rồi.
Ngày trước đã khá nhiều vụ như thế (do theo luật cũ CĐT và người mua được thỏa thuận thời hạn đóng tiền) nên bây giờ mới có luật mới quản lý việc thu tiền của CĐT.
Làm theo PA1 thì xây đến đâu đóng tiền đến đấy, nên rủi ro sẽ được giảm thiểu, mà hỗ trợ lãi suất thì cũng không chênh PA2 là mấy.
Quan điểm của em là chọn PA nào an toàn cho cả đôi

 

[vietth09]

Một số thôi chứ cũng không nhiều đâu. Em cũng chưa biết CĐT họ lách thế nào.
Nếu mua chung cư theo PA2 nghĩa là cụ chủ đã nộp hết 100% giá trị căn hộ nhưng nhà thì vẫn chưa được nhận, mới xây được vài tầng, có khi còn chưa đến căn mình mua. Giả sử như chậm tiến độ thì chả biết bao giờ mới được nhận nhà, trong khi tiền thì đã đóng hết rồi.
Ngày trước đã khá nhiều vụ như thế (do theo luật cũ CĐT và người mua được thỏa thuận thời hạn đóng tiền) nên bây giờ mới có luật mới quản lý việc thu tiền của CĐT.
Làm theo PA1 thì xây đến đâu đóng tiền đến đấy, nên rủi ro sẽ được giảm thiểu, mà hỗ trợ lãi suất thì cũng không chênh PA2 là mấy.
Quan điểm của em là chọn PA nào an toàn cho cả đôi

Em thấy nó còn cái 0,5% đóng khi nhận sổ đỏ đấy cụ. Vậy thì vẫn coi như là trước đó chưa đóng đủ 70% (Trừ đợt I phần lớn đã yêu cầu đóng 30%) -> vẫn đúng luật.
Phải không các cụ nhỉ?

 

[ducnc11]

Một số thôi chứ cũng không nhiều đâu. Em cũng chưa biết CĐT họ lách thế nào.
Nếu mua chung cư theo PA2 nghĩa là cụ chủ đã nộp hết 100% giá trị căn hộ nhưng nhà thì vẫn chưa được nhận, mới xây được vài tầng, có khi còn chưa đến căn mình mua. Giả sử như chậm tiến độ thì chả biết bao giờ mới được nhận nhà, trong khi tiền thì đã đóng hết rồi.
Ngày trước đã khá nhiều vụ như thế (do theo luật cũ CĐT và người mua được thỏa thuận thời hạn đóng tiền) nên bây giờ mới có luật mới quản lý việc thu tiền của CĐT.
Làm theo PA1 thì xây đến đâu đóng tiền đến đấy, nên rủi ro sẽ được giảm thiểu, mà hỗ trợ lãi suất thì cũng không chênh PA2 là mấy.
Quan điểm của em là chọn PA nào an toàn cho cả đôi

Nếu lăn tăn cái đấy thì xin cái bảo lãnh tiến độ của ngân hàng. Chứ còn việc đóng đc 100% hay đóng 70% rồi mà chưa nhận đc nhà thì cũng là mất tiền cả

 

[doantung]

E thấy vay hơi loang nnoàng

 

[luyenok]

Em hỏi thêm chút, giả sử Em đang tính vay ngân hàng và tính toán vừa đủ đến khi nhận nhà mới sẽ bán nhà cũ để trả khoản đã vay ngân hàng (để ko bị phát sinh lãi, phạt trả trước hạn,...), khi làm HĐ ngân hàng sẽ hỗ trợ gia hạn nợ gốc và lãi suất đến khi nhận bàn giao nhà NHƯNG không muộn hơn ngày xx/yy/2018 (phù hợp với tiến độ cam kết của chủ đầu tư). Giả sử đến ngày xx/yy/2018 vì thi công chậm chủ đầu tư vẫn chưa thể bàn giao nhà, lúc đó Em sẽ rơi vào tình huống sau:
- Nếu không bán nhà cũ để lấy tiền trả ngân hàng thì sẽ bắt đầu phải trả gốc và chịu lãi hàng tháng, mà đương nhiên các cụ cũng biết sẽ bị hút máu như nào, cứ tính 10% thì 1 năm mất xứ 1/10 căn nhà rồi.
- Nếu bán nhà cũ đi để trả hết ngân hàng, tránh phát sinh lãi thì sẽ không có nhà ở lại phải đi thuê.

Với tình huống như trên thì có cách gì đảm bảo hoặc giảm rủi ro cho khách hàng không ?