[Cần bán] Bảng Giá, Phân Tích, Đánh Giá Lựa Chọn Vinhomes Đan Phượng bởi Thảo Nguyễn Vinhomes.

[Ms Thảo Nguyễn Vinhomes]

3 YẾU TỐ ĐÁNH GIÁ TIỀM NĂNG CỦA VINHOMES ĐAN PHƯỢNG​

LỜI MỞ ĐẦU.

Nếu nhìn vào bản đồ, thì đây là toạ độ vị trí Vinhomes Đan Phượng.

Và nếu như ở thời điểm giao thông cũng như hạ tầng hiện tại. Chắc chắn để bỏ ra một số tiền khoảng tầm 180 triệu cho mỗi m2 hay khoảng gần 18 đồng cho một căn liền kề ở đây với diện tích 96m2 mặt tiền 8m có thể khiến nhiều cụ cân nhắc dù vị trí cũng thuộc phía Tây Trục của Thủ Đô

Nếu các cụ đi thực tế dự án sẽ thấy những bất lợi hiện có tại dự án.

Đầu tiên đó là hiện dự án chỉ đi qua tuyến quốc lộ 32 hoặc đê Yên Mạc.

Riêng tuyến quốc lộ 32 thì có thể phải đi tận lên thị trấn Phùng rồi ngược về Tân Hội. Còn tuyến nữa đi thuận lợi hơn là rẽ đường Văn Tiến Dũng đi qua đoạn Tây Thăng Long đi thuận lợi 1 đoạn. Tuy nhiên, đoạn Tây Thăng Long này vẫn chưa thông tuyến ở cả 2 đầu. Chính bởi vậy, còn cần rẽ lên đoạn Tây Tựu lên Yên Mạc. Và nếu đi vào giờ cao điểm thì đường quốc lộ 32 còn tắc nữa.

Với tuyến lộ giao thông loằng ngoằng như thế này, việc quyết định đầu tư hay mua sản phẩm luôn cần sự cân nhắc. Điều đó là hiển nhiên.

(Đường hiện trạng đi quá nhọc)​

Tuy nhiên, với quan điểm của em. Trước khi đưa ra nhận định cho dự án, cần nghiên cứu một só thành phần cơ bản cấu thành nhận định.

• Đầu tiên, là giá dự án cũng như các sản phẩm xung quanh. Đánh giá xem mức giá có chênh lệch quá lớn không
• Tiếp đó là vị trí đánh giá cũng như xem xét tiềm năng của dự án đó
• Khác: một số các yếu tố khác

Ở đây, em sẽ tập trung giải quyết 3 vấn đề này hõ trợ cccm đang quan tâm có thể đưa ra những đánh giá của riêng mình. Đó là giá, vị trí - tiềm năng.

PHẦN 1. VỀ GIÁ​

• SO VỚI CÁC KHU VỰC XUNG QUANH ĐAN PHƯỢNG.

Mức giá được khảo sát dựa trên quy mô tương ứng (ví như ở vị trí đất mặt đường, oto đi lại được)/ không bao gồm giá đất ngõ. Việc khảo sát dựa trên kết quả tìm kiếm, chưa bao gồm đi thực tế. Ở đây em chia sẻ theo đánh giá chứ không báo cáo

Vị trí	Giá /m2	Tổng giá/ diện tích	STT
Đấu giá cây sung	126	8.51 đ /67.5 m2	1
Mồ Tân, Gò Mèo	245	12 đ / 50.2 m2	2
Đồng Ông	140	7.32 đ / 52.3 m2	3
Đấu giá Đồng Sậy	124	8.9 đ/ 71.4 m2	4
Đấu giá Gò mèo	133	11.7 đ/ 90 m2	5
Trung tâm thị trấn Phùng đấu giá cây sung – lô góc	190	22.8 đ/120 m2	6
Đất dịch vụ tân tây đô	152	6.9 đ/46 m2	7
Đấu giá Đồng Súc	99	5.9 đ/60 m2	8
Đất dịch vụ tân tây đô	146	7.4 đ/51 m2	9
Phân lô trũng vỡ	200	16 đ/ 80 m2	10
Phân lô trũng vỡ	185	14.8 đ/ 80 m2	11
Mặt đường làng Thuý Hội	133	10.51 đ/79 m2	12
Trục chính Tân Hội	203	16.24 đ/ 80 m2	13

NHẬN XÉT

Như vậy, mức giá đất tại khu vực ĐAN PHƯỢNG dao động quanh mức 120-250 triệu, tại những nơi trung tâm thị trấn, mức giá dao động từ 190-250 tr/m2 cũng như tổng giá trung bình tại

• Những khu mới phát triển từ 6-8 đồng (60-110 tr/m2)
• những khu vực gần trung tâm quanh mức từ 8-14 đồng (110-150 tr/m2)
• Nhưng khu vực trung tâm: 12-20 đồng (180-250 tr/m2)

• SO VỚI CÁC KHU VỰC XUNG QUANH QUỐC LỘ 32

Vị trí	Giá /m2	Tổng giá/ diện tích	STT
Cạnh cổng chào Lideco, gần đại lý uỷ quyền Honda	144	10.8 đ/ 75m2	14
Đấu giá phân lô cụm cn Lai Xá	125	9.3 đ / 75m2	15
3200 m2 mặt đường 32 [FUN]	56	180 đ/ 3200 m2	16
Đất Di Trạch đường 13m	185	11.5 đ/ 62 m2	17
Phân Lô phố Nhổn	160	15.7 đ/ 98 m2	18

NHẬN XÉT

• Những khu vực quanh, đấu giá đường oto tránh, vỉa hè nhỏ - tạm coi đường ngõ rộng dạng tổ/ khu phố giá từ 8-12 đồng (90-120 tr/m2)
• Những khu phân lô, đấu giá, mức giá dao động quanh mức từ 8-15 đồng ( 130-180 tr/m2)
• Trục đường 32 dao động khoảng 15-35đ (180-250 tr/m2) [ước lượng]

• SO VỚI CÁC DỰ ÁN XUNG QUANH.

Vị trí	Giá /m2	Tổng giá/ diện tích	STT
Khu Cenco5	135 - 180	10 - 16.2 đ/75 - 90 m2	19
Khu Đức Thượng	115 - 180	10 – 18 đ/ 80 - 150 m2	20
Sunshine Tây Thăng Long	185 – 350	30 - 60 đ/ 148 - 238 m2	21
Khu Tân Tây Đô	110 – 190	13-30 đ / 80 – 270 m2	22
Khu Lideco	120 – 180	17- 45 đ/ 75-300 m2	23
Khu Avenue Garden	180 – 270	30 – 60 đ/ 143 – 410 m2	24
Khu Phoenix Garden [!] HĐMB có căn xin được xác nhận, căn không	80 - 100	18 – 40 đ/ 200-400-600 m2	25
Khu Jade Lake	212 – 350	27-35 đ/ 99-212 m2	26
Khu Hinode Royal Park	150 - 221	12-35 đ/ 96-375 m2	27

NHẬN XÉT

Như vậy Vinhomes Đan Phượng có thiết kế từ 88, 96 đến 132 m2, mức giá chiết khấu chỉ còn từ 17-20 đồng cho căn 96 m2 trở lên tương đương ~ 177+ tr/ m2 [ gồm cả xây] Nằm trong mức từ 150 – 200.

• Mức giá/m2 này nếu so với giá đất/m2 sẽ tương đương với mức giá của những vị trí đẹp tại các tuyến đường chính như Tân Hội, Phùng
• sẽ thấp hơn giá đất tại đường chính trung tâm ( khoảng 220 – 250 tr/m2) hoặc trục đường 32
• Và sẽ cao hơn đất phân lô, đấu giá (125-150 tr/m2) một chút.

• SO SÁNH 2 ĐẦU TRỤC TÂY THĂNG LONG - TÂY HỒ TÂY

Với trục đường được quy hoạch hiếm dự án Vinhomes Đan Phượng có quy hoạch đi thẳng đến Ngoại Giao Đoàn – Tây Hồ Tây. Với đường thông suốt, dự kiến chỉ mất khoảng 20-30 phút. Trong khi giá của đầu Vins Đan Phượng, Jade Lake, Avenue đang trong khoảng 170 – 350 tr/m2/ thì ở đầu bên kia liền kề Star Lake Tây Hồ Tây với số lượng không nhiều hiện đang có giá 400 [ mặt trong ] từ 600 - 800 mặt đường Nguyễn Văn Huyên.

Vinhomes Đan Phương 177 tr/m2 17 – 30 đ

JadeLake, Avenue Garden 180- 350 tr/m2 27 – 60 đ

Embassy Garden 400 – 800 tr/m2 100 – 160 đ

ĐÁNH GIÁ

• Xét trên khía cạnh đất dự án, giá dự án Vinhomes Đan Phượng sẽ tương đương có phần thấp hơn các khu đô thị như Sunshine Tây Thăng Long, Avenua Garden, Jade Lake, Lideco,
• Nếu xét riêng trên tổng giá thì cũng ngang giá các dự án như Phoenix, Jade lake, Avenue & “mềm” hơn Sunshine Tây Hồ Tây.. Nhỉnh hơn một só dự án như Hinode, Tân Tây Đô … một phần bởi diện tích.
• Còn so sánh 2 đầu đường thì sự khác biệt, cũng mang tính kì vọng lan toả từ khu vực Tây Hồ Tây xuống Đến Đan Phượng.

Về mức giá ở Vins Đan Phượng, em nhận định là tiềm năng tăng trưởng.

Các cụ lưu ý khi mà ban đầu nhiều người còn đang dự kiến rumor tầm 200-250 tr/m2 tương đương giá vị trí đường 32 hay mặt thị trấn Phùng. Ngoài ra mức giá này theo em chưa bao gồm việc kết nối đường trục Tây Thăng Long. Lý do bởi mưc giá trên tương đương khu vực và có phần thấp hơn Jade Lake hay Avenue Garden [ - 2 dự án này, theo em là đã tính 1 phần giá kì vọng vào trục đường bởi nằm trên đoạn đường đã được hoàn thiện cũng như đi lại thuận tiện hơn. Nhưng 2 dự án này có 1 điểm yếu ở thời điểm hiện tại, đó là đồng không mông quạnh, không gần khu dân cư]

Mức kỳ vọng trong thời gian ngắn khi hạ tầng, giao thông cảnh quan hoàn thiện – Từ 250 – 300 tr/m2

Như vậy so với giá/m2 của khu vực thì các cụ có thể nhận định và đánh giá. Tuy nhiên, với em thì không phải quá cao. Khi mà đây là sản phẩm của Vinhomes, mức giá ở thời điểm cũng khó có thể ở tầm giá thấp – trung mà luôn ở tầm giá trung – cao. Nhưng để cao vô lý thì không phải.

PHẦN 2. VỊ TRÍ ĐÁNH GIÁ VÀ XEM XÉT TIỀM NĂNG.​

Vị trí Vinhomes Đan Phượng

Hiện giờ phải nói đi xem Vins Đan Phượng sẽ khá là nhọc, đường lòng vòng. [Em đi từ OCP1 còn thấy mệt]
Nhưng CCCM hãy bỏ qua giai đoạn hiện trạng khi phải đi quá lòng vòng, nhìn về quy hoạch hướng tương lai.

• Ở đây em đã vẽ hết các trục lộ tuyến của dự án giúp cả nhà cân đối. Đầu tiên gần như sau này phần đa trục giao thông trên tuyến D32 sẽ không giao thông hướng về thị trấn Phùng nữa, mà đa phần để giảm tải, quy hoạch sẽ rẽ đi theo tuyến dọc đường Văn Tiến Dũng (hiện hữu) hoặc N08, N09, vành đai 3.5 [quy hoạch] hoặc vành đai 4 [quy hoạch].

• Còn trục ngang, bên cạnh đường 32 Nhổn, Quy hoạch bổ xung tuyến đường Tây Thăng Long, HQV kéo dài, hay tuyến kết nối trực tiếp đường vành đai 1 kết nối với các khu đô thị như Thành Phố Giao Lưu, Ciputra, Ngoại Giao Đoàn – Tây Hồ Tây – thuận lợi vô cùng.

Như vậy, vị trí của khu đô thị Vins Đan Phượng khi hạ tầng giao thông đồng bộ theo em khá là tiềm năng.


PHẦN 3. ĐÁNH GIÁ XEM XÉT TIỀM NĂNG.

• QUY HOẠCH KHU

Đầu tiên xét đến quy hoạch vùng. Vinhomes Đan Phượng chỉ kết nối trực tiếp với 3 xã Tân Hội, Thuỷ Hội, Vĩnh Kỳ. Ngoài ra bao quanh là quy hoạch đường giao thông & vùng được thiết kế chia ô bàn cờ thuạn tiện đi lại trong vùng.

Không chỉ thế, xung quanh khu vực đều được quy hoạch không gian cảnh quan xanh. Theo đó đa phần là công viên, hồ nước [màu xanh] như công viên đa chức năng gần 83 hecta hay những khu dọc trục vành đai 4 và bao quanh khuông viên dự án.

Bên cạnh đó, Đan Phượng không quá bị đô thị hoá quá nhiều bởi quy hoạch chủ yếu bởi không gian xanh trên trục Tây Thăng Long gồm công viên văn hoá – kết hợp sinh thái Nông nghiệp cũng như khu công nghệ cao Sinh Học

• TIỆN ÍCH VÀ VẬN HÀNH BỞI VINHOMES

Nội khu với đầy đủ không gian xanh, không gian vui chơi cũng như đầy đủ tiện ích trong nội khu, từ hệ thống siêu thị, hệ thống trường học, văn phòng.

Tính riêng tư khi ở các khu đô thị của Vins nhất là ở những phân khu đóng luôn là điểm cộng so với các khu đô thị xung quanh. Ngoài ra môi trường xanh – sạch – đẹp với đội ngũ vận hành quản lý đồng bộ ..

Những điều này thì nhiều cụ chắc rõ hơn cả em. Thực ra, điều em tiếc là ở đây chia thành 2 khu mở và đóng. Nếu toàn bộ Vinhomes sắp xếp là khu đóng em thấy hợp lý hơn.

• CẢM GIÁC CHỦ ĐẦU TƯ MUỐN BÁN NHANH DỰ ÁN.

Với kinh nghiệm làm bất động sản, nếu cc để ý thì nhiều chủ đầu tư, ngay kể cả Vins với một số dự án thì chủ đầu tư thường nã giá khá là cao. Như Vins Đan Phượng, từng được dự kiến từ 200 đến 250 tr/m2. Chính bởi vậy, khi mở bán mức giá chỉ khoảng 170-190 tr/m2 thì rất cảm quan của bản thân, thì Vins Đan Phượng chủ đầu tư muốn triển khai tốc độ bán hàng nhanh, nên để giá khá phù hợp. Nếu xét trên phương diện vị trí cũng như quy hoạch giao thông mà em kể ở Phần 2 thì mức giá này

Lý giải điều này thì một phần bởi hệ thống Giao Thông gây bất lợi cho dự án. Nhưng lại là lợi thế của người đang tìm hiểu.

TỔNG KẾT​

Trên đây là đánh giá mà theo quan điểm của em khi lựa chọn Vinhomes Đan Phượng.

Để biết thông tin chi tiết và chính xác nhất về giá bán và các chương trình ưu đãi của Vinhomes Đan Phượng, xin vui lòng liên hệ em. Em sẽ tận tâm hỗ trợ cccm ạ. CCCM cần câu hỏi gì có thể để lại ở còm ạ. Em cảm ơn.

Thảo Nguyễn Vinhomes
SĐT Zalo: 0971-734-339​