So sánh Đông Anh HAY Đan Phượng: "Chọn mặt gửi vàng" ở đâu cho nhà đầu tư?
Thời điểm thị trường bất động sản Hà Nội trở nên sôi động với sự kiện Vinhomes Đan Phượng (Wonder City) vừa ra mắt, tiếp nối sức nóng từ Vinhomes Cổ Loa (Đông Anh), cùng với hàng loạt động thái khởi công đầy tiềm năng tại các dự án đầu tư công quanh khu vực 2 dự án, việc đưa ra quyết định đầu tư hay tiến hành nghiên cứu kỹ lưỡng trở thành một bài toán không dễ dàng.
Với đánh giá cá nhân trong lĩnh vực, Thảo Nguyễn hiện ưu tiên tư vấn khách hàng tập trung vào Ocean Park 2 & 3 cho khu vực phía Đông và Vinhomes Đan Phượng cho khu vực phía Tây. Quan điểm này được xây dựng dựa trên những nhận định cá nhân, nhằm hỗ trợ nhà đầu tư có thêm một góc nhìn tham khảo độc lập.
Mặc dù có thể tồn tại những ý kiến khác biệt, xin lưu ý rằng đây là quan điểm cá nhân của em, được chia sẻ với mục đích hỗ trợ cc có thêm một lăng kính đánh giá riêng. Trong phạm vi này, em sẽ tập trung phân tích và so sánh đánh giá đầu tư giữa Vinhomes Đan Phượng và Vinhomes Đông Anh.
VCL - VINS CỔ LOA
Theo thông tin hiện tại, các sản phẩm liền kề tại Vinhomes Cổ Loa đang được chào bán với mức giá dao động từ 250 đến 300 triệu đồng/m2. Theo quan điểm cá nhân, mức giá này có phần cao so với mặt bằng chung tại thời điểm hiện tại. Điều này có thể xuất phát từ việc giá bán sản phẩm bao gồm một phần chi phí đầu tư ban đầu cho Khu Hội chợ Triển lãm Quốc tế, một hạng mục mà chủ đầu tư phải triển khai trước khi phát triển các dự án khác.
Cụ thể, có hai yếu tố chính có thể lý giải cho mức giá này:
Ưu tiên phát triển Khu Hội chợ Triển lãm
: Chủ đầu tư buộc phải hoàn thành dự án Khu Hội chợ Triển lãm Quốc tế bằng nguồn lực trước khi triển khai các dự án thành phần khác trên quỹ đất khác được giao. Điều này đồng nghĩa với việc chi phí đầu tư ban đầu cho hạng mục này có thể được phân bổ vào giá bán của các sản phẩm nhà ở.
Thay đổi quy hoạch dự án đối ứng tại 148 Giảng Võ: Việc dự án đối ứng thành phần của chủ đầu tư tại 148 Giảng Võ thay đổi quy mô và mục đích sử dụng từ chung cư sang văn phòng và thương mại (với thời gian thu hồi vốn sau khi xây dựng và vận hành) cũng có thể tác động đến việc cân đối chi phí và định giá các sản phẩm tại Vinhomes Cổ Loa.
Về quỹ đất và điều kiện triển khai dự án:
Như đã đề cập
, Vinhomes Cổ Loa là một trong ba dự án mà Vingroup triển khai sau khi mua lại cổ phần chi phối (83%, tương đương khoảng 1.332 tỷ đồng) tại Tổng Công ty Trung tâm Hội chợ Triển lãm Việt Nam (VEF). Phần còn lại (10%) thuộc về Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch. VEF, một doanh nghiệp đã được cổ phần hóa, hiện là chủ đầu tư của Vinhomes Cổ Loa cùng hai dự án khác là 148 Giảng Võ và Khu đô thị Nam Thăng Long.
Một điều kiện quan trọng trong quá trình cổ phần hóa VEF là đơn vị nhận cổ phần hóa (mà ở đây là Vingroup) phải thực hiện xây dựng Khu Liên hợp Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc tế mới để thay thế khu hội chợ cũ trên một quỹ đất mới được chỉ định. Chỉ sau khi triển khai dự án này, chủ đầu tư mới được phép phát triển hai dự án còn lại tại 148 Giảng Võ và Khu đô thị Nam Thăng Long.
Đáng chú ý, dự án thành phần tại 148 Giảng Võ đã có sự thay đổi đáng kể về quy hoạch. Theo phê duyệt ban đầu năm 2016, dự án có quy mô 6,8 ha, dự kiến xây dựng 10 tòa chung cư cao 50 tầng. Tuy nhiên, đến năm 2019, UBND Thành phố đã thu hồi quyết định chủ trương đầu tư này. Đến năm 2022, quy hoạch dự án được phê duyệt lại, chuyển hướng sang phát triển trung tâm thương mại và văn phòng.
Tác động của Khu Hội chợ Triển lãm Quốc tế đến giá bán:
Để có thể triển khai các dự án tiếp theo của VEF một cách thuận lợi, Vingroup buộc phải ưu tiên phát triển dự án Khu Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc tế đầu tiên. Dự án này đã được khởi công trong năm 2024 với tên gọi Vinhomes Global Gate, có quy mô lên tới 385 hecta và tổng mức đầu tư ước tính khoảng 42 nghìn tỷ đồng.
Khi so sánh với các dự án khác của Vingroup, có thể thấy sự khác biệt đáng kể. Ví dụ, Vinhomes Ocean Park 2 có quy mô lớn hơn (460 hecta) nhưng tổng mức đầu tư chỉ khoảng 38 nghìn tỷ đồng. Tương tự, Vinhomes Ocean Park 3 với quy mô 290 hecta có tổng mức đầu tư khoảng 32 nghìn tỷ đồng.
Với tổng mức đầu tư 42.000 tỷ đồng cho Vinhomes Cổ Loa, trong đó có hơn 7.000 tỷ đồng và 90 hecta dành cho Khu Trung tâm Hội chợ Triển lãm Quốc tế trên tổng diện tích 385 hecta, có thể thấy rằng chi phí đầu tư cho hạng mục này là không nhỏ và có khả năng tác động trực tiếp đến cơ cấu giá thành của các sản phẩm nhà ở tại dự án.
NHẬN ĐỊNH
Việc chủ đầu tư VEF phải thực hiện dự án Khu Hội chợ Triển lãm Quốc tế trước khi triển khai các phân khu nhà ở khác, cùng với những thay đổi trong quy hoạch dự án đối ứng tại 148 Giảng Võ, có thể là những yếu tố quan trọng góp phần vào mức giá hiện tại của các sản phẩm liền kề tại Vinhomes Cổ Loa. Chi phí đầu tư lớn cho khu hội chợ, một hạng mục mang tính chất công cộng và chiến lược, có thể đã được tính toán và phân bổ vào giá bán của các sản phẩm thương mại trong dự án.
Nếu xét về vị trí:
VCL Tọa lạc dọc theo tuyến Quốc lộ 5 thuộc địa phận huyện Đông Anh, Vinhomes Cổ Loa sở hữu lợi thế kết nối thuận tiện với Cảng hàng không quốc tế Nội Bài. Dự án cũng được kỳ vọng hưởng lợi trực tiếp từ quy hoạch cầu Tứ Liên trong tương lai. Hiện tại, để di chuyển đến Vinhomes Cổ Loa, cư dân chủ yếu di chuyển qua cầu Đông Trù theo hướng Long Biên.
Tuy nhiên, xét về vị trí, dự án vẫn tồn tại một số yếu tố cần cân nhắc:
Đặc điểm phát triển của huyện Đông Anh: Đông Anh là một huyện có diện tích lớn ở phía Bắc Hà Nội, kết nối với khu vực trung tâm chủ yếu qua các cây cầu. Mặc dù trong tương lai sẽ có thêm cầu Tứ Liên kết nối trực tiếp với quận Tây Hồ, nhưng do diện tích rộng và dân cư phân tán, dù hạ tầng giao thông được đầu tư, cơ sở hạ tầng dịch vụ - thương mại nhìn chung vẫn chưa phát triển đồng bộ và tập trung. Hiện tại, kinh tế Đông Anh chủ yếu dựa vào phát triển công nghiệp và các cụm công nghiệp, trong khi các thành phần dịch vụ - thương mại còn hạn chế. Huyện đang trong quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, giảm dần tỷ trọng nông nghiệp. Theo thống kê đến tháng 10/2024, tỷ lệ phủ kín quy hoạch chi tiết trên địa bàn huyện đạt khoảng 32,6%, và dự kiến đến cuối năm 2025 sẽ đạt khoảng 36,3%. Điều này cho thấy quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng vẫn đang trong giai đoạn đầu.
Khả năng kết nối với trung tâm Thủ đô:Mặc dù có nhiều hướng di chuyển, khả năng kết nối trực tiếp và nhanh chóng với trung tâm Thủ đô từ Vinhomes Cổ Loa vẫn còn một số hạn chế:
Cầu Đông Trù – Hướng Long Biên: Đây là tuyến đường di chuyển chính hiện tại, dẫn đến khu vực Long Biên và sau đó phải qua cầu Chương Dương hoặc cầu Long Biên để vào các quận trung tâm.
Cầu Tứ Liên (Quy hoạch): Mặc dù được kỳ vọng kết nối trực tiếp với quận Tây Hồ, vị trí điểm đầu cầu bên phía Tây Hồ lại không thực sự tối ưu do bị giới hạn bởi Hồ Tây, có thể tạo ra sự bất tiện khi di chuyển sâu vào các khu vực khác của quận.
Cầu Nhật Tân và Cầu Thăng Long: Các hướng di chuyển này khá xa và không thuận tiện cho việc đi vào trung tâm thành phố.
ĐÁNH GIÁ.
Với những phân tích trên về vị trí và khả năng kết nối, có thể thấy rằng mức giá liền kề từ 250-300 triệu/m2, tương đương với giá trị mỗi căn từ 16-35 tỷ đồng (trung bình) cho diện tích từ 63m2 trở lên hoặc thậm chí 50-100 tỷ đồng với diện tích rộng hơn, là một mức giá tương đối cao ở thời điểm hiện tại so với những lợi thế và hạn chế về vị trí mà dự án đang sở hữu.
VINS ĐAN PHƯỢNG
Dự án Vinhomes Đan Phượng, với tên gọi ban đầu là Green City và một phần được biết đến là Wonder City, sở hữu quỹ đất có nguồn gốc đặc biệt. Đây là một phần quỹ đất được đối trừ theo hợp đồng BT, hình thức thanh toán cho dự án xây dựng tuyến đường trên cao thuộc Vành đai 2. Sau một thời gian vướng mắc, quỹ đất này gần đây đã được gỡ bỏ các rào cản pháp lý và chính thức bàn giao.
Với quy mô 133 hecta và tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 18.000 tỷ đồng tại Đan Phượng, dự án này có thể không phải là một trong những dự án có quy mô lớn nhất của Vinhomes. Tuy nhiên, nó lại thu hút sự kỳ vọng đáng kể từ phía khách hàng và theo đánh giá chủ quan, đây là một dự án tiềm năng và đáng được nghiên cứu kỹ lưỡng.
1.
Về sản phẩm:
Một điểm khác biệt đáng chú ý của Vinhomes Đan Phượng là thiết kế các sản phẩm liền kề và shophouse với mặt tiền rộng 8m. Trong thị trường bất động sản, mặt tiền rộng luôn được xem là một lợi thế lớn, mang lại nhiều tiềm năng khai thác kinh doanh và tăng giá trị cho tài sản.
Chủ đầu tư dường như đang có chiến lược bán hàng nhanh, tập trung vào việc đẩy mạnh giao dịch. Điều này được thể hiện qua mức giá thanh toán sớm hấp dẫn, dao động từ khoảng 150-180 triệu đồng/m2. Mức giá này được đánh giá là phù hợp so với giá ban đầu dự kiến (khoảng 200-250 triệu đồng/m2) và tương đương với mặt bằng giá của các dự án lân cận cũng như giá đất nền vị trí đẹp của dân ở quanh cùng khu vực. Các sản phẩm tại dự án có mức giá khởi điểm từ 15 tỷ đồng trở lên, với diện tích phổ biến từ 88-96m2.
2.
Về vị trí quy hoạch:
Về khả năng kết nối, đây là một yếu tố được nhiều người mua quan tâm và đánh giá cao ở Vinhomes Đan Phượng. Dự án nằm tại vị trí được xem là "nút thắt" giao thông quan trọng, vị trí dự án là nơi giao nhau giữa đường Vành đai 3.5 và Vành đai 4. Điều này mang lại lợi thế kết nối thuận lợi với khu vực phía Bắc thông qua quy hoạch hai cầu lớn là cầu Hồng Hà và cầu Thượng Cát. Đồng thời, dự án cũng dễ dàng kết nối với khu vực phía Nam, bao gồm Hoài Đức và Hà Đông.
Một tuyến giao thông khác được kỳ vọng sẽ tạo ra sự đột phá về kết nối là tuyến đường Tây Thăng Long, dự kiến kết nối trực tiếp trung tâm ở khu đô thị Tây Hồ Tây - Ngoại Giao Đoàn và các khu vực lân cận (nơi giá bất động sản hiện đang dao động ở mức 300-500 triệu đồng/m2) – Nơi được coi là Thủ Thiêm của Hà Nội.
Bên cạnh các tuyến đường giao thông huyết mạch, Đan Phượng còn được hưởng lợi từ các tuyến đường quy hoạch tiềm năng khác, như tuyến Hoàng Quốc Việt kéo dài, tuyến đường trục N08, N09 (hay còn gọi là Đường 79) kết nối với Hoài Đức và các nút giao quan trọng của Quốc lộ 32. Điểm đáng lưu ý là tất cả những tuyến đường này đều có quy mô mặt đường lớn, hứa hẹn sẽ rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ Đan Phượng đến các khu vực khác trong thành phố.
ĐÁNH GIÁ.
Tổng hợp, nếu so để đánh giá về tiềm năng, thì nếu ưu tiên vị trí gần trung tâm và hạ tầng giao thông đã phát triển, Vinhomes Đan Phượng có thể là lựa chọn phù hợp. Ngược lại, nếu cc quan tâm đến một dự án có quy mô lớn và tiềm năng tăng trưởng trong tương lai (dài hơi) nhờ quá trình đô thị hóa MẠNH TRONG TƯƠNG LAI, Vinhomes Cổ Loa Đông Anh có thể đáng xem xét, lưu ý mức giá theo quan điểm em trong tương lai gần là hơi cao nhé.
TÓM LẠI
Tuy nhiên đánh giá về giá bán cùng tiềm năng, Thảo Nguyễn vẫn lựa chọn tư vấn Vinhomes Đan Phượng. 
Để biết thông tin chi tiết và chính xác nhất về giá bán và các chương trình ưu đãi của Vinhomes Đan Phượng, xin vui lòng liên hệ em. Em sẽ tận tâm hỗ trợ cccm ạ:
Thảo Nguyễn Vinhomes
SĐT Zalo: 0971-734-339
